Олди-сотди шартномаси – турар жой сотиб олинишига доир битимларни тасдиқловчи энг кенг тарқалган ҳужжат. Сўнгги йилда уни тузиш таомилига муҳим ўзгартиришлар киритилди. Уй-жой сотиб олиш ёки сотишга қарор қилган бўлсангиз, нималарни билишингиз кераклиги ҳақида ушбу шарҳда батафсил сўз юритамиз.
Қонун бўйича турар жойнинг олди-сотди битими қандай расмийлаштирилади?
Турар жойнинг олди-сотди шартномаларини тузишга доир умумий масалалар Фуқаролик кодекси билан тартибга солинади. Қуйидаги жиҳатларни ёдда тутиш зарур:
- турар жойнинг олди-сотди шартномаси ёзма шаклда тузилади, битимга риоя қилмаслик унинг ҳақиқий эмаслигига сабаб бўлади (ФКнинг 479-моддаси);
- уй, квартирани, уйнинг ёки квартиранинг бир қисмини сотиш шартномаси нотариал тартибда тасдиқланиши ва давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим (ФКнинг 488-моддаси);
- шартномада шартнома бўйича сотиб олувчига топширилиши лозим бўлган турар жойни аниқ белгилаш имконини берадиган маълумотлар кўрсатилган бўлиши шарт, улар бўлмаса, шартнома тузилмаган ҳисобланади (ФКнинг 484-моддаси);
- харидор сотиб олганидан кейин қонунга мувофиқ уй-жой биносидан фойдаланиш ҳуқуқини ўзида сақлаб қоладиган шахслар (агар бундай шахслар бўлса) шартномада кўрсатилган бўлиши керак (ФКнинг 488-моддаси);
- сотувчи сотиб олувчига шартнома шартларига мувофиқ келмайдиган уй-жой сотганида, сотиб олувчи камчиликларни текинга бартараф этишни ёки камчиликларни бартараф этиш учун қилинган харажатлар қопланишини, харид нархини мутаносиб равишда камайтиришни ёки кўрилган зарар ўрнини қоплаган ҳолда шартнома бекор қилинишини талаб қилиш ҳуқуқига эга (ФКнинг 434-моддаси).
Тузамиз, тасдиқлаймиз, рўйхатдан ўтказамиз
Қайси уйни сотиб олиш ҳақида бир тўхтамга келган бўлсангиз, сотувчи билан бирга нотариус ҳузурига боришингиз керак бўлади. Кейинчалик масала Вазирлар Маҳкамасининг 27.02.2017 йилдаги «Битимларни нотариал тасдиқлаш тартибини идоралараро электрон ҳамкорликни қўллаган ҳолда такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида»ги 106-сон қарорига мувофиқ ҳал этилади.
Ёнингизда қуйидаги ҳужжатлар бўлиши зарур:
- паспорт ёки битим томонларининг шахсини тасдиқловчи бошқа ҳужжат;
- кўчмас мулкка эгалик ҳуқуқини тасдиқловчи ҳужжат билан биргаликда кўчмас мулкнинг кадастр йиғмажилди;
- хусусийлаштирилган кўчмас мулкни бошқа шахсга ўтказишда – кўчмас мулкни хусусийлаштиришга розилик берган шахсларнинг нотариал тасдиқланган розилиги, шунингдек Хусусийлаштириш, монополиядан чиқариш ва рақобатни ривожлантириш давлат қўмитасининг ҳудудий бошқармаларидан (Тошкент шаҳрида – «Тошкент шаҳрида уй-жойга давлат ордерлари ва маълумотлар бериш маркази» ДУКдан) олинган хусусийлаштиришга розилик берган шахслар тўғрисида маълумотнома;
- агар кўчмас мулк биргаликдаги никоҳ давомида орттирилган бўлса – эрнинг (хотиннинг) нотариал тасдиқланган розилиги;
- агар кўчмас мулкнинг қурилиши тугалланмаган бўлса – маҳаллий давлат ҳокимияти органининг қарори ва ер участкасига бўлган ҳуқуқнинг давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги гувоҳнома;
- агар кўчмас мулк гаровга қўйилган бўлса – гаровга олувчининг розилиги;
- агар васийликдаги (ҳомийликдаги) шахс номидан васий (ҳомий) шартнома тузса – васийлик ва ҳомийлик органининг розилиги;
- юридик шахслар учун – юридик шахс ваколатли органининг қарори (умумий мажлис баённомаси, кузатув кенгашининг қарори, буйруқ ва ҳ.к.);
- давлат божи тўланганлигини тасдиқловчи ҳужжат.
Битим мурожаат қилинган кунда нотариал тасдиқланиши мумкин. Нотариал идора ходимлари шартнома тузишда сизга ёрдам берадилар. Бунда шартномани имзолашдан аввал барча қоидаларни диққат билан ўқиб чиқишни унутманг. Квартира эгасининг солиқлар, коммунал хизматлар ва бошқа мажбурий тўловлар бўйича қарздорлиги йўқлиги ҳақидаги ахборотни тегишли хизматларнинг маълумотномалари билан тасдиқлаш керак эмас. Нотариус барча ахборотни «Нотариус» автоматлаштирилган ахборот тизими ёрдамида олади. Қарздорлик мавжудлиги аниқланса, уни электрон тўлов тизимлари орқали тўлаш мумкин. Тўловлар тўғрисидаги маълумотлар тезкорлик билан «Нотариус» тизимида акс эттирилади ва шартномани расмийлаштириш жараёнини тўхтатиб турмайди.
Шунингдек, қарздорлик мавжудлигини текшириш мақсадида ЯИДХПда шахсий кабинет орқали электрон ариза бериш мумкин. Қарздорлик, тақиқ ва хатлаш мавжудлиги аниқланса, тегишли билдиришнома оласиз.
Қарздорлик бўлмаса, аризага ноёб рақам берилади. Ариза берувчи шу вақтдан бошлаб 24 соат ичида битимни нотариал тасдиқлашни амалга оширишни талаб қилиш ҳуқуқига эга. Шу билан бирга, ноёб рақам берилган пайтдан бошлаб 10 календарь кун ичида нотариус қабулига ёзилиш мумкин. Агар кўрсатилган муддат ўтказиб юборилса, электрон аризани қайта тўлдириш керак бўлади.
Рақам берилгандан кейин ариза берувчига битимни нотариал тасдиқлаш мумкинлиги, давлат божи миқдори, шунингдек зарур ҳужжатлар ҳақида хабар берилади. Нотариус ҳузурига кетаётганда ҳужжатлар билан бирга ноёб рақамни олишни унутманг.
Битим нотариал тасдиқлангандан кейин кўчмас мулкнинг кадастр рақами тўғрисидаги маълумот ва сотиб олувчи ҳақидаги қуйидаги маълумотлар «Нотариус» АТТ орқали Қорақалпоғистон Республикаси, вилоятлар ва Тошкент шаҳрининг тегишли туман (шаҳар) ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри давлат корхонаси филиалига юборилади:
- жисмоний шахснинг шахсий индентификация рақами;
- солиқ тўловчининг идентификация рақами;
- доимий прописка манзили;
- телефон рақами (мавжуд бўлса);
- электрон почта манзили (мавжуд бўлса);
- нотариал ҳаракат амалга оширилган кун ва унинг қайд этилган рақами.
Олди-сотди шартномаси туман (шаҳар) ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри давлат корхонаси томонидан бир ой ичида давлат рўйхатидан ўтказилиши керак.
Риэлтор қандай ёрдам бера олади?
Риэлторга ёрдам сўраб мурожаат қилмоқчи бўлсангиз, «Риэлторлик фаолияти тўғрисида»ги Қонунга мувофиқ, ўзаро ҳамкорликни шартнома тузишдан бошлашингиз зарур.
Риэлтор талабларга мувофиқ уй-жой танлашда ёрдам беради. Аниқланган қарздорлик билан боғлиқ масалаларни ҳал этишда ҳам риэлтор ёрдами керак бўлиши мумкин.
Риелторлар харидорларга сотиб олинаётган уй-жойнинг қарздорлиги мавжудлигини мустақил равишда текширишни тавсия этадилар. Буни «Нотариус» тизими янги эканлиги сабабли унинг ишида ҳисобга олинмаган жиҳатлар бўлиши мумкинлиги билан изоҳлайдилар, намунавий шартномага кўра эса квартира сотиб олингандан кейин аниқланган қарздорликни сўндириш мажбурияти харидор зиммасига юкланади. Бунда риэлторлар қарздорлик мавжуд эмаслигини текшириш билан боғлиқ барча ишларни бажаришга тайёрликларини билдирадилар.
Олег Гаевой.
