В ноябре 2019 года утверждено Положение о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке.
Документ призван исключить любые противоречия в правоприменительной практике, но отдельные лица из-за нехватки знаний, нежелания, либо умышленно вводят население в заблуждение своими неверными и самовольными трактовками его норм. Учитывая особую важность темы, Минюст подготовил ответы-разъяснения на часто задаваемые вопросы.
– Подлежит ли компенсации земельный участок многоквартирного дома, попавшего под снос?
– Законодательство не предусматривает предоставления каких-либо прав собственникам квартир на земельный участок под многоэтажным домом. Поэтому они не обладают отдельными правами на земельные участки, на которых расположены такие дома. В связи с этим право на земельный участок в данном случае не является отдельным объектом оценки.
Однако оценщик при анализе рынка недвижимости рассматривает общие его характеристики в регионе, где расположена квартира, и при ее оценке учитывает место расположения дома, что конечно влияет на оценку. Так, квартиры с идентичными характеристиками (параметрами), но расположенные в разных районах, будут оценены по-разному.
– Подлежат ли компенсации деревья, находящиеся на изымаемом земельном участке?
– Компенсации подлежат объекты недвижимого имущества, находящиеся на изымаемом земельном участке. Сюда включаются как земельные участки, здания и сооружения (включая подземные сооружения), так и многолетние насаждения. Поэтому, при изъятии земельного участка находящиеся на нем многолетние насаждения подлежат компенсации.
– Является ли сумма предварительного расчета основанием для определения размера компенсации?
– Нет. Предварительный расчет необходим для определения наличия достаточных средств для выплаты компенсации, а также дальнейших затрат на строительные работы. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется оценщиками в соответствии с законодательством. Но помимо объекта недвижимости, компенсации подлежат также транспортные расходы, наем временного жилья, упущенная выгода и другие затраты по согласованию. Если стороны не достигли согласия, споры решаются в судебном порядке.
– Как инициатор должен оповещать собственников о проведении открытого обсуждения?
– В письменном виде. Уведомление через СМИ и Интернет – это дополнительная мера, которая не освобождает инициатора от письменного уведомления собственников.
– Каковы сроки уведомления о проведении открытого обсуждения, какие вопросы там обсуждаются?
– Открытое обсуждение должно быть проведено в течение 20 дней со дня принятия решения Жокаргы Кенесом Республики Каракалпакстан или соответствующим Кенгашом народных депутатов. При нарушении данного срока материалы рассматриваются повторно на общих основаниях. Инициатор должен направить письменное уведомление собственникам в течение 2 дней со дня принятия решения о проведении открытого обсуждения, но не менее чем за 7 дней до его проведения. Обсуждаются цели, перспективы и условия реализации проекта. Собственники вправе давать свои предложения по проекту. При наличии оснований проект дорабатывается с учетом этих приложений.
– Может ли Кенгаш принять решение об изъятии земельного участка для реализации инвестиционного проекта, если не все собственники дали согласие?
– Нет, такое решение принимается только при наличии предварительного согласия всех собственников. Кенгаш принимает решение об изъятии земельного участка для реализации инвестиционных проектов исключительно на основании решений Президента и Правительства.
– Каковы сроки для изучения материалов проекта?
– Срок рассмотрения материалов проекта объекта строительства отделами строительства и кадастра составляет 5 рабочих дней. Сроки рассмотрения материалов Кенгашем определяются его регламентом. При этом решение Кенгаша в 1-дневный срок должно быть направлено в хокимияты для публикации.
– Почему при наличии письменного согласия не менее 75% собственников, и недостижении договоренности с оставшейся частью, инвестор вправе обратиться в суд с иском о принудительном выкупе объектов недвижимого имущества?
– Не у каждого инвестора есть это право и возникает оно не сразу, сначала реализуется ряд мероприятий.
Решение об изъятии земельного участка для реализации инвестиционных проектов может быть принято только на основании решений Президента и Правительства. Изымать участки под реализацию проектов, не предусмотренных решениями Президента и Правительства, – недопустимо.
Если такое решение есть, то потенциальные инвесторы готовят предпроектную документацию, презентационные и другие материалы и вносят их в хокимият. Хокимият рассматривает и направляет их в органы строительства и кадастра, а те, в свою очередь, дают соответствующее заключение и предоставляют перечень объектов недвижимого имущества на данной территории.
Далее инвестор делает предварительный расчет и подтверждает хокимияту наличие достаточных ресурсов для компенсации и выполнения строительных работ. При этом предварительный расчет не является окончательной суммой компенсации – она определяется в соответствии с законодательством оценочной организацией.
На следующем этапе хокимият направляет материалы Кенгашу на рассмотрение. Кенгаш рассматривает материалы на заседании и принимает соответствующее решение. При этом на заседании в обязательном порядке рассматриваются вопросы:
- направленности инвестиционных проектов на улучшение жилищных и бытовых условий граждан определенной территории, а также развитие инфраструктуры и строительство объектов социально-экономического значения с учетом мнения большей части населения территории;
- изъятия в первую очередь, земельных участков, занятых объектами ветхого и находящегося в аварийном состоянии жилищного фонда, в том числе неиспользуемыми объектами (за исключением объектов культурного наследия).
Открытое обсуждение допускается исключительно после принятия Кенгашем решения о его проведении, иначе оно считается незаконным. На открытом обсуждении инвестор обязан получить предварительное согласие собственников. Только после этого Кенгаш принимает решение об изъятии земельного участка и начинается процесс согласования вопроса компенсации и составления соглашения.
Инвестор должен обсудить вопрос компенсации абсолютно со всеми собственниками, т.е. спорные ситуации могут и не возникнуть. Если инвестор составил соглашение (получил согласие) как минимум у 75% собственников, но не смог договориться с 25% и менее, он может обратиться в суд. Эта норма внесена с учетом того, что эта часть собственников изначально дала свое предварительное согласие на изъятие земельного участка с компенсацией по рыночной стоимости, на основании чего Кенгаш уже принял решение об изъятии земельного участка.
В данном случае учитывается не только право инвестора, но и права и интересы подавляющего большинства собственников, с которыми заключены соглашения или достигнуто согласие. Кроме того, норма не лишает собственников их права на имущество, этот вопрос рассматривается в судебном порядке. Поэтому оснований считать данную норму противоречащей законодательству нет.
– Распространяются ли требования постановления Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911 на решения хокимов, принятые до 1 января 2020 года?
– По Закону «О нормативно-правовых актах» акты законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. То есть нормы и требования нового постановления не могут быть применены в отношении земель, по которым уже приняты соответствующие решения об изъятии.
Изъятие земельного участка в подобных случаях как формальная и юридическая процедура уже завершена, поэтому превалируют нормы, действовавшие в момент принятия указанного решения. При правовой оценке обоснованности и законности принятых решений также применяется этот же порядок.
Если не все процедуры завершены до конца согласно ранее принятому решению об изъятии земельного участка (выплата компенсации, снос недвижимости и др.), то дальнейшие действия с соответствующего этапа регулируются требованиями уже постановления Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911.
– Во всех ли случаях необходимо изымать земельные участки для государственных и общественных нужд?
– Нет, не обязательно. Для этого также могут быть предоставлены и свободные земельные участки (см. ПКМ от 28.01.2019 г. № 63). Однако, исходя из генплана и дальнейшей перспективы развития определенной территории, стратегической важности и т.д., может возникнуть необходимость изъятия уже занятого земельного участка. В этом случае сначала рассматриваются земли, занятые неиспользуемыми объектами или объектами ветхого и находящегося в аварийном состоянии жилищного фонда, а потом уже другие – предоставленные тем или иным лицам.
Указом Президента от 1.08.2018 г. № УП-5495 «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан» перечислены случаи, при которых допускается изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд:
- предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон;
- выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров;
- обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых;
- строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей;
- исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента.
