Недавно хоким Ташкента призвал жителей столицы, сдающих квартиры, временно не брать у арендаторов плату за жилье. К каким последствиям это может привести?
Среди граждан, арендующих жилье, отметил Джахонгир Артыкходжаев, есть иногородние, и, соблюдая требования карантина, проживают вдалеке от своей семьи. Многие временно не работают. С одной стороны, на них лежит бремя по оплате аренды, с другой – ответственность за свою семью. По мнению хокима, будет справедливо, если арендаторы выплатят деньги позже.
Возможно ли это с точки зрения закона? В ситуации вынужденной самоизоляции, многие граждане не могут полностью оплачивать арендуемое жилье или вносят только часть платы. Они задумались, как отстрочить или совсем отменить ее, чтобы сэкономить на самое необходимое. Но не платить – законных оснований нет, если жильем можно продолжать пользоваться и в период самоизоляции.
Что прописано в законодательстве
В соответствии с ч. 3 ст. 611 Гражданского кодекса (ГК) плата должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Поэтому арендодатель вправе выселить из квартиры жильца, своевременно не оплатившего аренду. Но собственнику жилья есть резон пойти навстречу арендатору. Вопрос временной приостановки оплаты или уменьшения ее стоимости может быть решен путем подписания дополнительного соглашения. Арендодатель должен учитывать материальное положение нанимателя, для которого сдаваемая квартира может быть единственным способом выжить.
Возможно, арендатор будет ссылаться на форс-мажор, но он может быть выселен собственником жилья, не согласившимся с этим. В большинстве стран в таких ситуациях человека нельзя выгнать из дома, особенно если у него есть несовершеннолетние дети, он временно не работает и т. д. Но в нашем законодательстве такого нет, это большое упущение, и права арендатора в подобной ситуации фактически не защищены.
Войти в положение
Мы все люди, и неизвестно, в каких обстоятельствах можем оказаться завтра. Собственники жилья могут пойти на уступки, а арендаторы – попытаться договориться заранее об отсрочке или реструктуризации долга.
Возможны несколько вариантов договоренностей:
- полная отмена арендных платежей на определенный срок, например, один–два месяца;
- частичное снижение арендной ставки на определенный срок;
- отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.
Но реалии таковы, что спроса на рынке аренды квартир нет, найти новых, платежеспособных арендаторов достаточно сложно. Владелец жилья заинтересован в том, чтобы пойти на уступку и не потерять всю сумму аренды. Так что заключение дополнительного соглашения в связи с непредвиденными обстоятельствами в договоре аренды – оптимальный вариант для обеих сторон.
Необходимо отметить, что пандемия/эпидемия по общему правилу не является форс-мажорным обстоятельством для тех, на ком лежат денежные обязательства. Иное может быть предусмотрено в договоре. Просрочка арендных платежей повлечет начисление штрафов, неустоек и т. д. Оптимально как для арендатора, так и для арендодателя – инициирование переговоров и достижение соглашения о не начислении штрафных санкций на определенный период. Возможно, арендодатели сами добровольно признают ситуацию форс-мажором и согласятся на отсрочку или рассрочку оплаты.
Если кто-то из сторон обратится в суд
Согласно ст. 615 ГК расторжение договора найма жилого помещения по общему правилу производится по соглашению сторон. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения для совершения противоправных деяний.
Любая из сторон может обратиться в суд для расторжения договора:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных законодательством.
Если договор расторгается, то наниматель и другие граждане, проживающие с ним к этому моменту, подлежат выселению на основании решения суда (ст. 616 ГК «Последствия расторжения договора найма жилого помещения»).
Но необходимо иметь в виду, что согласно ст. 612 ГК наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Думается в период карантина, при отсутствии этих обстоятельств, суд, учитывая форс-мажор, может отсрочить исполнение обязательства.
Дилором КАРАХОДЖАЕВА,
профессор Ташкентского государственного
юридического университета;
Лейла БУРХАНОВА,
доцент Ташкентского государственного
юридического университета.
