Вкладывая свою личную недвижимость в уставной фонд юридического лица, каждый учредитель хочет иметь возможность ее возврата обратно. Законодательство способствует этому и защищает право частной собственности. Однако изменения законодательства в сфере регистрации права собственности на недвижимость отразились на этой практике, к сожалению, неблагополучно.
Ситуация: При создании ООО, единственный учредитель – физлицо, внес в уставный фонд недвижимое имущество (жилой дом), которое потом было переведено в статус нежилого помещения. Недавно учредитель (он же директор) решил вывести дом из уставного фонда и использовать в личных целях для проживания семьи. Поэтому помещение вновь было переведено в жилой фонд. Так как оно еще значилось в уставе общества, кадастровые документы были выданы на ООО, и имущество числилось на его балансе, то, соответственно, решение хокима о смене статуса дома было вынесено на наименование ООО.
Далее устав общества был перерегистрирован, общая сумма уставного фонда уменьшилась на стоимость здания, по которой оно ранее вносилось в уставный фонд, на основании решения учредителя. Также был подписан двусторонний акт приема-передачи имущества между учредителем и заместителем директора ООО. Однако при предоставлении документов на регистрацию права собственности учредителя на принадлежащее ему здание и получение новых кадастровых документов на его имя как физлица, возникли сложности. Сотрудники кадастровой службы отказались регистрировать право собственности и выдавать новые документы, мотивируя это тем, что все договора с жилым помещением должны быть нотариально удостоверены. Они дали официальное письмо, в котором ссылаются на статьи 110 и 488 Гражданского кодекса (ГК). По словам сотрудников, если бы помещение было нежилое, то все бы переоформили.
В этой ситуации возникают вопросы: о каком договоре идет речь и правомерны ли действия должностных лиц?
КОММЕНТАРИЙ АДВОКАТА
Общая процедура
Ситуация неразрывно связана с возвратом части вклада учредителю из уставного фонда в натуре, имуществом. В этом случае обязательны два этапа:
- произвести возврат из уставного фонда недвижимого имущества на основании решения учредителя, с оформлением акта приема-передачи и осуществить перерегистрацию учредительных документов (в данном случае – только устава);
- зарегистрировать право собственности в соответствующем государственном предприятии землеустройства и кадастра недвижимости Госкомземгеодезкадастра (далее – ГП «Землеустройства и кадастра недвижимости») на имя учредителя, и получить свидетельство о госрегистрации прав на недвижимое помещение (для которого оформляется кадастровое дело).
Поскольку это имущество учредитель намерен использовать для проживания, то оно должно состоять в категории жилых помещений.
При этом законодательством не установлены жесткие рамки и можно самим выбирать, когда осуществить перевод помещения из нежилого в жилое.
Первый вариант. Вполне допустимо перевести его после перерегистрации учредительных документов и права собственности на имя учредителя. В этом случае, после переоформления кадастрового дела и получения свидетельства о госрегистрации прав на недвижимое помещение на имя учредителя, решение хокима о переводе в жилое помещение будет выдано уже на имя физлица (учредителя). Однако после получения этого решения, придется снова обращаться в ГП «Землеустройства и кадастра недвижимости» и переделывать кадастровое дело еще раз, в связи со сменой статуса помещения.
Второй вариант – перевести помещение из нежилого в жилое, пока право на него еще принадлежит ООО: дом зарегистрирован в уставном фонде и находится на балансе общества, документы, удостоверяющие право собственности выданы на наименование ООО. Соответственно решение хокима о переводе в жилое помещение будет выдано на общество. Это вполне законный вариант. Решение распространяется на статус помещения, и продолжает действовать и при смене его собственника. В этом случае дом будет возвращен учредителю уже в статусе жилого, и право собственности должно быть зарегистрировано за ним как за физлицом, а кадастровое дело будет оформлено сразу с отметкой «жилое помещение». Второй раз переделывать кадастровое дело не придется. Такой вариант представляется более удобным.
Правомерность требований должностных лиц
В приведенной ситуации (второй вариант) оказалось проблематично переоформить право собственности на учредителя, так как со стороны ГП «Землеустройства и кадастра недвижимости» отказано в регистрации этого права. Ссылаясь на статьи 110 и 488 ГК, сотрудники предложили оформить сделку нотариально, так как помещение является жилым.
Рассмотрим данные нормы законодательства.
Статья 488 определяет особенности продажи жилых помещений: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации».
Как видим, к описанной ситуации эта статья не применима, так как купли-продажи не совершалось.
В статье 110 сказано: «Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе…удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) по требованию любой из сторон».
По первому пункту нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Все сделки с жилыми помещениями, при совершении которых требуется нотариальное удостоверение, прямо указаны в законодательстве. Это договоры:
купли-продажи (статьи 14 ЖК и 488 ГК);
мены (статьи 14 ЖК и 497 ГК);
дарения (статьи 14 ЖК и 504 ГК);
отчуждения жилого дома, квартиры с условием пожизненного содержания (статьи 14 ЖК и 531 ГК);
аренды жилого помещения между гражданами (статьи 86 ЖК и 574, 603 ГК);
ипотеки (статья 271);
ренты (статья 513 ГК).
Ни одной из этих сделок совершено не было.
Других сделок, подлежащих нотариальному удостоверению при совершении сделок с жилым помещением, законодательство не содержит.
По второму пункту нотариальное удостоверение сделок обязательно по требованию любой из сторон. Орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, стороной сделки не является. Следовательно, требовать ее нотариального удостоверения не вправе.
Таким образом, полагаю, что требование ГП «Землеустройства и кадастра недвижимости» заключить сделку и нотариально ее удостоверить в данном случае неправомерно.
Если помещение нежилое
В рассматриваемом случае совершенно неважно – жилое или не жилое помещение, так как на суть проблемы это никак не влияет. Статус помещения (жилое/нежилое) имеет значение, если совершается сделка и оформляется письменный договор.
Но ни одной из указанных законодательством сделок не совершалось, а был осуществлен возврат части вклада учредителю из его доли в уставном фонде.
Это другая, самостоятельная юридическая процедура, завершающаяся перерегистрацией учредительных документов общества.
Нельзя путать эти две разные процедуры:
Следует также отметить, что в бухгалтерском учете эти операции отражаются по-разному и могут иметь разные налоговые последствия. Совершить эти две процедуры одновременно с одним и тем же имуществом – невозможно.
Причина проблемы и путаницы процедур
Проблема, на мой взгляд, кроется в самом акте законодательства – в Положении «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»1.
Пункт 42 Положения содержит перечень документов, подтверждающих возникновение права собственности на здания и сооружения. Проблема заключается в том, что в этом перечне отсутствуют документы, подтверждающие возврат вклада (его части) учредителю из уставного фонда юридического лица.
Юридически такой возврат оформляется:
решением учредителя (или протоколом общего собрания учредителей);
актом приема-передачи возврата вклада (части вклада) из уставного фонда;
внесением надлежащих изменений и дополнений в учредительные документы юрлица, зарегистрированных в единых центрах по оказанию государственных услуг субъектам предпринимательства по принципу "одно окно".
Отсутствие таких документов в перечне п. 42 Положения – несомненный пробел законодательства.
Дело в том, что абзац 1 п. 40 этого Положения предусматривает, что при внесении юридическими и физическими лицами зданий и сооружений, находящихся в их собственности, в уставный фонд вновь созданных юридических лиц право собственности на эту недвижимость регистрируется за вновь созданными юридическими лицами.
Таким образом, внести недвижимость в уставный фонд юрлица и зарегистрировать право собственности на него Положением допускается, а вот получить это имущество обратно в личную собственность учредителя, оказывается, проблематично.
Сотрудники ГП «Землеустройства и кадастра недвижимости» оказываются в затруднительном положении: и отказать заявителю неправомерно, и зарегистрировать право собственности – тоже, т.к. перечень документов не предусматривает варианта возврата вклада из уставного фонда. Предположительно, поэтому они требуют заключить хоть какой-нибудь искусственный договор, не обращая внимания на то, что совершается другая юридическая процедура (см.выше), которая имеет свое соответствующее отражение в бухгалтерском учете юрлица.
Однако если возврат части вклада из уставного фонда уже произведен и соответствующие изменения в устав зарегистрированы в едином центре по оказанию государственных услуг субъектам предпринимательства по принципу "одно окно", то эти изменения вступили в действие перед всеми третьими лицами2. Данная процедура является государственной регистрацией изменений и дополнений учредительных документов субъекта предпринимательства и регламентируется разделом 7 Положения Об уведомительном порядке государственной регистрации и постановки на учет субъектов предпринимательства3.
У любого другого государственного органа нет никаких оснований отрицать такую регистрацию.
Поэтому представляется целесообразным включить вышеуказанные документы, оформляемые при возврате вклада (его части) из уставного фонда учредителю, в перечень документов, подтверждающих возникновение права собственности на здания и сооружения, указанный в п.42 Положения.
Правомерность отказа в регистрации права собственности
В п. 51 Положения предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в госрегистрации прав на здания и сооружения:
наличие в органе, осуществляющем регистрацию, документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного здания или сооружения;
выявленные в ходе натурных обследований факты самовольного захвата земельных участков и возведения объектов, а также реконструкции зданий и сооружений с нарушениями требований законодательства;
обнаружение в представленных документах недостоверных или искаженных сведений.
Отказ в регистрации прав по иным основаниям, в том числе по мотивам нецелесообразности, не допускается.
Таким образом, отказ в регистрации права собственности по мотиву необходимости заключить нотариально удостоверенную сделку (в случае, когда речь идет о возврате части вклада учредителю из уставного фонда ООО), является неправомерным.
Необходимо также отметить, что согласно ст. 197 ГК право собственности прекращается путем добровольного исполнения собственником обязательства, принятия им одностороннего решения, определяющего судьбу имущества, изъятия (выкупа) имущества на основании судебного решения, а также акта законодательства, прекращающего право собственности.
Таким образом, одностороннее решение единственного учредителя ООО о возврате части своего вклада из уставного фонда самому себе, прекращает право собственности ООО на имущество в силу указанной ст.197 ГК.
Следовательно, отказ в регистрации права собственности учредителю и принудительное оставление права собственности за ООО (так как документы остались прежние, на наименование ООО) являются неправомерными действиями сотрудников ГП «Землеустройства и кадастра недвижимости».
Выводы и рекомендации
Учредителю. Учитывая все вышеизложенное (особенно тот факт, что проблема в целом возникла из-за пробела акта законодательства), полагаю, единственным результативным действием будет обращение в суд. При этом возможно несколько вариантов иска, как в гражданском, так и в хозяйственном судопроизводстве.
Законодателю. Описанный случай является стандартным, личная недвижимость учредителей нередко вносится в уставный фонд юридических лиц. Поэтому решение рассмотренной проблемы чрезвычайно важно для осуществления и развития предпринимательства в стране. Весьма неправильна ситуация, когда внести свою недвижимость в уставный фонд можно без проблем, а возвращать ее обратно - приходится через суд. Решение представляется следующим: дополнить перечень документов, подтверждающих возникновение права собственности на здания и сооружения, указанный в п.42 Положения «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (Приложение № 1 к Постановлению Кабинета Министров от 07 января 2014 года № 1) фразой: «документы, подтверждающие возврат вклада (его части) из уставного фонда учредителю (решение учредителя или протокол общего собрания учредителей; акт приема-передачи возврата вклада (части вклада) из уставного фонда учредителю; изменения, внесенные в учредительные документы юридического лица).
Зумрад НИЯЗМЕТОВА, адвокат.
__________________
1 Приложение № 1 к Постановлению Кабинета Министров от 07 января 2014 года № 1.
2 Часть пятая ст.11 Закона «Об обществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» от 06.12.2001 г.
3 Утверждено Постановлением Президента от 24.05.2006 г. № ПП-357.
