Нужна ли частная собственность на землю?

Земля – стратегический ресурс и должна принадлежать государству. Такое мнение доминирует в Узбекистане сотню лет. Но рыночная экономика не может развиваться без частной собственности. Пришло ли время ввести ее на землю – обсуждаем в этом обзоре.

Статья 55 Конституции гласит: земля и другие природные ресурсы – общенациональное богатство. Согласно статье 214 Гражданского кодекса, статье 19 закона «О собственности в Республике Узбекистан» земля находится в республиканской собственности. Но не вся.

В середине 90-х годов XX века шла приватизация объектов торговли и сферы услуг вместе с земельными участками, на которых они размещены. Это проводилось в соответствии с:

• законом «О земле» (утратил силу);
• постановлением Кабинета Министров от 11.04.1995 г. № 126 «О порядке реализации в частную собственность объектов торговли и сферы обслуживания вместе с земельными участками, на которых они размещены, и земельных участков в пожизненное наследуемое владение».

В результате в принятом позднее Земельном кодексе (ст. 18) отразили право собственности на земельные участки за юридическими и физическими лицами, участвовавшими в этой приватизации. Кроме того, право собственности могут получить:

• диппредставительства и приравненные к ним организации, аккредитованные в Узбекистане – при реализации им зданий или частей зданий, используемых под помещения представительств, включая резиденцию его главы, вместе с участками, на которых они размещены, а также участков для строительства зданий этих представительств;

• сотрудники дипкорпуса, аккредитованные в Узбекистане представители прессы, сотрудники постоянных представительств фирм, компаний и международных организаций, иностранные лица, постоянно работающие на предприятиях с иностранными инвестициями, а также лица, постоянно проживающие в республике и имеющие вид на жительство – при реализации им жилых помещений вместе с земельными участками, на которых они размещены.

Указанные случаи – редкое исключение. Подавляющему большинству юридических и физических лиц иметь землю в частной собственности не разрешается. Взамен этого действуют:

• право пожизненного наследуемого владения – дается только гражданам Узбекистана в отношении земель под дехканское хозяйство, индивидуальное жилищное строительство (индивидуальный дом – ред.), коллективное садоводство и виноградарство (под дачу – ред.);

• право постоянного владения – дается предприятиям, учреждениям и организациям в отношении земель под сельское и лесное хозяйство (кроме фермерских и дехканских хозяйств);

• право постоянного или срочного (временного) пользования – дается гражданам Узбекистана, промышленным, транспортным и другим несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям; иностранным юридическим и физическим лицам (преимущественно для предпринимательской деятельности на онлайн-аукционе, подробнее – здесь);

• право аренды – дается фермерским хозяйствам, а также преимущественно субъектам предпринимательства.

В 2006 году была предпринята попытка провести второй этап приватизации. Принят указ Президента от 24.07.2006 г. № УП–3780 «О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан». Планировалось предоставить право собственности на участки, занятые зданиями, сооружениями и объектами производственной инфраструктуры, а также индивидуальными домами граждан (о сельскохозяйственных землях речь не шла – ред.). Для этого Кабинет Министров даже начал подготовительную работу. Однако практических шагов не последовало.

По мнению автора, реформа тогда не состоялась потому, что по законодательству нет особой разницы в гарантиях прав на землю у собственников и не собственников.

Во-первых, собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земли одинаково платят земельный налог (для арендаторов внесение арендных платежей по ставке земельного налога признается его уплатой, см. раздел XII Налогового кодекса). Таким образом, экономического смысла выкупать землю не было.

Во-вторых, и собственники, и не собственники одинаково не защищены от одностороннего изъятия (выкупа) земли для государственных и общественных нужд (ст. 37 Земельного кодекса). Т.е. статус собственника – не гарантия сохранности земельного участка.

Возможность такого изъятия (выкупа) является особенностью нашего законодательства и сильно отличается от принятого понимания национализации и реквизиции. Во всех 3-х случаях имущество забирается возмездно. Но при национализации, например, оно переходит в собственность государства. Если в дальнейшем государство решает избавиться от этого актива, прежний собственник вправе требовать возврата имущества (ст. 202 Гражданского кодекса). А реквизиция допускается только в условиях чрезвычайных ситуаций (аварий, катастроф и т.д.). После окончания этих обстоятельств бывший собственник реквизированного имущества, как и при национализации, вправе требовать его обратно (ст. 203 Гражданского кодекса).

Изъятие (выкуп) проводится совсем по другому – участок могут забрать у одного предпринимателя и передать другому, либо снести индивидуальные дома граждан, чтобы на их месте осуществлялась коммерческая деятельность (строился многоквартирный жилой дом с дорогими квартирами, работал торговый центр и т.д.). А расплывчатая формулировка для «государственных и общественных нужд» вполне позволяет это сделать (см. ст. 37 Земельного кодекса). Как видно, нет четко определенной границы между государственными и общественными нуждами, с одной стороны, и коммерческими интересами частных лиц (застройщиков, инвесторов), с другой стороны. Они смешиваются. При этом новый владелец земельного участка также юридически не застрахован, во-первых, от того, что изъятие в дальнейшем не случится с ним самим, а во-вторых, что он сможет предъявить такому же инвестору экономические требования для освобождения земли.

Для справки: в соседнем Казахстане изъятие земельных участков допускается только в исключительных случаях, к которым отнесены:

1) международные обязательства, вытекающие из международных договоров, ратифицированных Республикой Казахстан;

2) предоставление земель для нужд обороны и национальной безопасности, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;

3) обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых;

4) строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, строительство (реконструкция) аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов, обеспечивающих космическую деятельность, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей, реализация концессионных проектов, объектов общего пользования населенных пунктов;

5) исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных настоящей статьей, а также строительство объектов, предусмотренных документами Системы государственного планирования Республики Казахстан, за счет бюджетных средств.

Такое положение дел в законодательстве Узбекистана – наследие командно-административной системы хозяйствования. Ведь, по сути, современный правовой режим в этой сфере во многом схож с положениями Декрета о земле 1917 года: частной собственности на землю нет, запрещается покупать и продавать землю, сдавать ее в аренду, залог и т.д. Вместе с тем, до революции на территории Узбекистана существовала частная собственность на землю, и ученые подтверждают, что она вполне гармонично сосуществовала с государственной.

Конечно же, можно сказать, что в те времена еще не было проблемы роста населения и ограниченности земельно-водных ресурсов. Действительно, на первый взгляд обеспечить продовольственную безопасность страны можно только путем контроля за каждым квадратным метром плодородной земли, и здесь государственная собственность на землю – гарантия ее целевого и рационального использования. Однако в развитых странах аграрный сектор не является локомотивом экономики. Введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения можно вообще рассматривать в последнюю очередь. Современная экономика – экономика городов, именно здесь происходят рост и развитие.

Существует также альтернатива, по которой для функционирования рыночных механизмов в сфере земельных отношений достаточно долгосрочного права постоянного пользования либо долгосрочной аренды (50–100 лет) с возможностью продажи, дарения, залога и других операций с данным правом.

Например, с 1 июля планируется запустить онлайн-аукцион по предоставлению юридическим и физическим лицам земельных участков в постоянное пользование для осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности. Если победитель аукциона не сможет построить на данном участке предусмотренную в условиях аукциона недвижимость, то по действующему законодательству продажа права постоянного пользования для него будет затруднена (см. статью 22 Земельного кодекса). Поэтому целесообразно рассмотреть вопрос либерализации правил перехода прав на землю.

В любом случае в надежной защите своих интересов нуждаются промышленность, торговля, сфера услуг и простые жители городов, кишлаков и аулов. Без этого будет тормозиться мобилизация внутренних инвестиций в экономику. Страна не будет привлекательной для вложений, если нет гарантий их сохранности. А любые инвестиции в бизнес и недвижимость, так или иначе, связаны с правами на землю. И над этим пора задуматься.

Самир Латыпов.