Группа: Прочие вопросы

13.05.2010 15:35:38
В "НТВ" (N 13 (765) от 21 марта 2009 года) была опубликована консультация "Бесплатная аренда - доход арендатора". Все в ней мне понятно, кроме одного. В статье сказано, что, согласно статье 135 Налогового кодекса, безвозмездное пользование имуществом является доходом юридического лица, подлежащим налогообложению. Далее следует разъяснение, как определить размер суммы, подлежащей налогообложению. И вот здесь, по-моему, на практике будет возникать масса проблем. Налоговые органы будут доказывать, что арендная плата должна быть выше, потому что от этого зависит сумма налога, а арендатор по той же причине будет стараться ее занизить. Ссылка на то, что можно использовать данные, опубликованные в печати, статданные и т.д. довольно размыта и неопределенна. Услуги же оценщика довольно дороги. Да и кто в этом случае их платит: юридическое лицо или ГНИ? Мне кажется, что нужно избегать случаев, когда нормы законодательства можно трактовать по-разному. Нельзя ли определить размеры ставок арендной платы за 1 кв.м, по которым следует рассчитывать налоги? И делать это ежегодно, как, например, определяются минимальные размеры базовых ставок арендной платы для нежилых помещений, являющихся государственной собственностью, устанавливаемые решением Кенгаша народных депутатов. Кстати, нельзя ли эти ставки использовать при безвозмездной аренде для определения размера налогооблагаемой базы? И еще: не могли бы вы опубликовать рыночные ставки пользования объектами недвижимости* в 2009 году? В частности, нас интересуют частные жилые дома. Частный дом, который мы используем под офис, кроме жилых помещений, имеет во дворе хозпостройки (кухню, сауну), которыми мы не пользуемся. (Это оговорено в договоре). Должны ли мы рассчитывать сумму дохода за всю площадь или только за используемую? Следует ли при безвозмездном использовании жилого помещения под офис переводить его в нежилое? Если это необязательно, то по каким ставкам мы должны платить коммунальные платежи: как физические лица или юридические? Дело в том, что для оплаты коммунальных услуг как юридическое лицо мы должны заключить договоры с Энергосбытом, Водоканалом и другими поставщиками. Но эти организации заключают такие договоры, если помещение переведено в разряд нежилых. Если мы оплачиваем сами коммунальные платежи, может ли такое пользование помещением считаться безвозмездным, ведь какие-то платежи у нас идут?

21.05.2010 11:19:13
Ответ действителен на дату выхода газеты*
  
- Начнем с того, что юридическое лицо может использовать как возмездно, так и безвозмездно и жилое, и нежилое помещения, но только в соответствии с их целевым назначением. Так, компания вправе использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем физических лиц (ее сотрудников, гостей и т.д.), но ни в коем случае не для офиса, производства или иным нецелевым образом (это следует, в частности, из сути статей 16 и 86 Жилищного кодекса). Для использования недвижимого имущества под офис и в иных подобных целях оно должно быть переведено его собственником в нежилое в соответствии с требованиями подраздела "В" раздела III Положения о порядке государственной регистрации, постановки на учет субъектов предпринимательства и оформления разрешительных документов (приложение N 1 к постановлению Кабинета Министров от 20 августа 2003 года N 357). Оплату коммунальных услуг в этом случае осуществляет само юридическое лицо по ставкам, предусмотренным для юрлиц.
Теперь к вопросам об оценке. Действительно, требования статьи 135 Налогового кодекса (НК), на первый взгляд, не позволяют четко определить, какой из вариантов оценки рыночной стоимости имущества наиболее приемлем в конкретной ситуации. Но давайте рассмотрим каждый из них.
Определение рыночной стоимости безвозмездно полученного имущества с помощью статистических данных или данных из средств массовой информации, как вы верно заметили, довольно неоднозначно. Однако использование этих источников не означает, что налоговая инспекция сразу же назначит переоценку полученного вами имущества. Но их наличие в случае значительного занижения цен или их несоответствия рыночным может повлечь переоценку по инициативе налогового органа и дополнительную уплату налоговых платежей. В этом случае услуги оценщика должен оплачивать инициатор на основании заключенного между ними договора (исходя из смысла статьи 97 НК, части третьей статьи 6 Закона "О государственном контроле деятельности хозяйствующих субъектов" от 24 декабря 1998 года N 717-I и статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" от 19 августа 1999 года N 811-I). Но правоприменительная практика свидетельствует, что, как правило, в смете расходов госорганов отсутствует оплата подобных услуг, что порой влечет возложение данной обязанности на проверяемый субъект. Если же налоговые органы все-таки осуществили данные платежи, то затем, обратившись в судебные инстанции, будут пытаться взыскать их с проверяемой организации.
Если же компания по собственной инициативе использует услуги оценщика, который, согласно части второй статьи 4-1 Закона "Об оценочной деятельности", в своей деятельности является независимым и не должен допускать вмешательства в свою деятельность потребителя услуг или иных заинтересованных лиц, то в случае несогласия налоговых органов с размером налоговых платежей и их довзыскания вы вправе в соответствии со статьей 1001 Гражданского кодекса (ГК) обратиться с регрессными требованиями к оценщику о возмещении понесенных вами убытков в связи с неправильной оценкой на основании заключенного между вами договора.
Использовать минимальные размеры базовых ставок арендной платы для нежилых помещений, являющихся государственной собственностью, вы можете (статья 135 НК). Но при этом необходимо понимать, что они являются минимальными и не могут служить стопроцентным критерием правильности определения размера полученного дохода. В результате может возникнуть спор с налоговой инспекцией. Кроме того, данные ставки могут быть использованы по аналогии только для нежилых помещений, и применение их к жилым неправомерно.
Расчет суммы дохода за площадь вы производите только за фактически используемую площадь, которая указана в заключенном вами договоре. Если вы не используете кухню, сауну и какие-либо другие помещения и это оговорено в договоре, то они не должны включаться в расчет дохода.
Согласно части второй статьи 355 ГК, безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. В связи с тем, что оплаченные за коммунальные услуги денежные средства не являются собственностью лица, предоставляющего помещение во временное пользование, и так как они направляются поставщикам ресурсов, то договор временного пользования помещением (договор ссуды) (статья 617 ГК) является безвозмездным независимо от факта оплаты ссудополучателем потребленной холодной или горячей воды, электричества, газа.
  
  
Ответ эксперта-юриста ООО "Norma"
А. Отставнова,
“Норма”, N 5, 1 февраля  2010 г.
  
___________
* От редакции: информацию о ценах, сложившихся на рынке аренды недвижимости, вы, в частности, можете найти на сайте www.torg.uz