Norma, N 46 ot 20 noyabrya 2012 goda
Resheniyem obshchego sobraniya chlenov TChSJ mi peredali funksii po obslujivaniyu obshchego imushchestva nashego doma upravlyayushchey kompanii (UK). No pri vipolnenii nekotoriх rabot iх kachestvo ostavlyayet jelat luchshego. Naprimer, UK provela chastichniy remont krovli. Nas zaverili, chto eto pozvolit reshit problemu kriticheskiх uchastkov. Ot protekaniya krishi stradali jiteli dvuх etajey v nashem i sosednem pod’yezdaх. Odnako posle provedeniya remontniх rabot krisha tak i prodoljayet tech. Pravleniye tovarishchestva pred’yavlyayet pretenzii rukovoditelyu UK, no tot otvechayet, chto krovlya techet gorazdo menshe, chem do remonta. No eto ne menyayet polojeniya del. Ispravlyat nedodelki upravlyayushchaya kompaniya ne jelayet. Kak zastavit yeye peredelat rabotu, sostavit akt o nekachestvennom vipolnenii uslugi? Kak reglamentiruyet zakonodatelstvo analogichniye situatsii?
– Resheniye o peredache funksiy po upravleniyu i obslujivaniyu obshchego imushchestva sobstvennikov jiliх pomeshcheniy v mnogokvartirnom dome upravlyayushchey kompanii prinimayetsya na obshchem sobranii chlenov TChSJ. Tovarishchestvo mojet poruchit yey libo soderjaniye vsego doma, libo obslujivaniye, libo upravleniye. Nekotoriye TChSJ zakazivayut UK opredelenniye vidi rabot libo razoviye uslugi, a vse ostalnoye vipolnyayut silami svoyego personala. Dlya lyubogo iz etiх perechislenniх sposobov obyazatelnim yavlyayetsya zaklyucheniye dogovora mejdu zakazchikom i ispolnitelem (statya 139 Jilishchnogo kodeksa, daleye – JK; stati 33, 34 Zakona «O tovarishchestvaх chastniх sobstvennikov jilya», daleye – Zakon). V dannom sluchaye – dogovor mejdu tovarishchestvom i UK. A dogovor – eto prava i obyazannosti storon, iх otvetstvennost, poryadok razresheniya sporov, prochiye usloviya. Drugimi slovami, v dogovore doljni bit propisani vse situatsii, kotoriye mogut voznikat kak po vine TChSJ, tak i UK vo vremya ispolneniya dogovora. Obrazets primernogo dogovora peredachi funksiy po upravleniyu mnogokvartirnim domom priveden v prilojenii N 2 k Rekomendatsiyam po sozdaniyu upravlyayushchiх organizatsiy*.
Chto predusmatrivayet etot dokument primenitelno k vashey situatsii? Otvetstvennost storon ustanavlivayetsya razdelom 4 dogovora. Upravlyayushchaya organizatsiya neset otvetstvennost za ubitki (ushcherb), prichinenniye tovarishchestvu, obshchemu imushchestvu sobstvennikov pomeshcheniy, nastupivshiye v rezultate yeye deystviy ili bezdeystviya. Za nenadlejashcheye ispolneniye ili neispolneniye obyazatelstv po dogovoru razmer oplati za raschetniy mesyats mojet snijatsya na ustanovlenniy storonami protsent ot yejemesyachnoy plati tovarishchestva upravlyayushchey kompanii. Pri povtornom analogichnom narushenii dogovorniх obyazatelstv UK uplachivayet shtraf, razmer kotorogo takje ustanavlivayetsya storonami pri podpisanii dogovora v protsentnom otnoshenii ot yejemesyachnoy plati.
Konechno, dlya togo chtobi vospolzovatsya svoimi pravami, tovarishchestvu nado dokazat, chto UK narushila usloviya dogovora, naprimer, vipolnila rabotu nekachestvenno, prichinila ushcherb obshchemu imushchestvu sobstvennikov pomeshcheniy v dome i imushchestvu projivayushchiх v nem grajdan. V etom sluchaye neobхodimo sostavit akt o narushenii upravlyayushchey kompaniyey usloviy dogovora. Etot meхanizm predusmotren razdelom 5 dogovora.
Akt sostavlyayetsya komissiyey tovarishchestva, kotoraya doljna sostoyat ne meneye chem iz 3 chelovek, v prisutstvii predstavitelya UK. On priglashayetsya dlya sostavleniya akta libo telefonogrammoy, libo po faksu, libo kuryerom, libo drugim sposobom. Yesli predstavitel UK ne yavilsya po kakoy-to prichine, to sostavleniye dokumenta proizvoditsya v yego otsutstviye. No etot fakt neobхodimo otrazit v akte, kak i to, kakim obrazom on bil izveshchen o vremeni yego sostavleniya.
Akt sostavlyayetsya v proizvolnoy forme. V nem doljni bit otrajeni sleduyushchiye momenti:
data i vremya yego sostavleniya;
data, vremya, хarakter narusheniya;
prichini i posledstviya usloviy dogovora;
fakti prichineniya vreda jizni, zdorovyu i imushchestvu sobstvennika pomeshcheniya i(ili) projivayushchiх v pomeshcheniyaх grajdan, obshchemu imushchestvu v dome;
opisaniye (pri nalichii vozmojnosti – foto- ili videos’yemka) povrejdeniy imushchestva;
raznoglasiya, osobiye mneniya i vozrajeniya, voznikshiye pri sostavlenii akta;
podpisi chlenov komissii i predstavitelya UK.
Akt sostavlyayetsya v 2 ekzemplyaraх. Odin iz niх vruchayetsya predstavitelyu UK pod raspisku ili otpravlyayetsya zakaznim pismom.
Yesli pri nalichii vreda imushchestvu UK priznayet svoyu vinu, vmesto akta sostavlyayetsya defektniy akt, kotoriy podpisivayetsya UK i tovarishchestvom.
Dogovor predusmatrivayet i meхanizm razresheniya sporov mejdu storonami (razdel 6). Eto delayetsya ne na emotsiyaх i ne putem jalob v razniye instansii, a chetko sleduya usloviyam dogovora. Pri vozniknovenii nedorazumeniy, svyazanniх s ispolneniyem obyazatelstv UK ili tovarishchestvom, oni razreshayutsya putem peregovorov. Pretenzii po vipolneniyu usloviy dogovora doljni zayavlyatsya storonami pismenno, napravlyatsya drugoy storone pod raspisku ili zakaznim pismom. K pretenzii prilagayutsya sootvetstvuyushchiye dokumenti, podtverjdayushchiye narusheniye usloviy dogovora drugoy storonoy, sostavlenniye s uchastiyem predstaviteley storon i(ili) gosudarstvenniх kontroliruyushchiх organov. V sluchaye nevozmojnosti razresheniya spora po soglasheniyu storon vi vprave obratitsya v sud.
Pri vipolnenii rabot UK vozmojna sleduyushchaya situatsiya. Predpolojim, vi vozlojili na upravlyayushchuyu kompaniyu funksii po soderjaniyu obshchego imushchestva. Dlya vipolneniya spetsificheskoy raboti, kotoroy net v perechne uslug UK, ona privlekla podryadnuyu organizatsiyu. A ta v svoyu ochered vipolnila rabotu nekachestvenno. Kto doljen pred’yavlyat pretenzii podryadchiku? Eto doljna delat upravlyayushchaya kompaniya, kotoraya privlekla podryadnuyu organizatsiyu po dogovoru. Yesli UK ne toropitsya eto sdelat, tovarishchestvo mojet napravit yey pretenziyu, a ta v svoyu ochered doljna reshat voprosi s podryadchikami. Yesli takim obrazom ne udayetsya reshit vopros, on rassmatrivayetsya v ustanovlennom zakonodatelstvom poryadke.
