Норма, N 46 от 20 ноября 2012 года
Решением общего собрания членов ТЧСЖ мы передали функции по обслуживанию общего имущества нашего дома управляющей компании (УК). Но при выполнении некоторых работ их качество оставляет желать лучшего. Например, УК провела частичный ремонт кровли. Нас заверили, что это позволит решить проблему критических участков. От протекания крыши страдали жители двух этажей в нашем и соседнем подъездах. Однако после проведения ремонтных работ крыша так и продолжает течь. Правление товарищества предъявляет претензии руководителю УК, но тот отвечает, что кровля течет гораздо меньше, чем до ремонта. Но это не меняет положения дел. Исправлять недоделки управляющая компания не желает. Как заставить ее переделать работу, составить акт о некачественном выполнении услуги? Как регламентирует законодательство аналогичные ситуации?
– Решение о передаче функций по управлению и обслуживанию общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме управляющей компании принимается на общем собрании членов ТЧСЖ. Товарищество может поручить ей либо содержание всего дома, либо обслуживание, либо управление. Некоторые ТЧСЖ заказывают УК определенные виды работ либо разовые услуги, а все остальное выполняют силами своего персонала. Для любого из этих перечисленных способов обязательным является заключение договора между заказчиком и исполнителем (статья 139 Жилищного кодекса, далее – ЖК; статьи 33, 34 Закона «О товариществах частных собственников жилья», далее – Закон). В данном случае – договор между товариществом и УК. А договор – это права и обязанности сторон, их ответственность, порядок разрешения споров, прочие условия. Другими словами, в договоре должны быть прописаны все ситуации, которые могут возникать как по вине ТЧСЖ, так и УК во время исполнения договора. Образец примерного договора передачи функций по управлению многоквартирным домом приведен в приложении N 2 к Рекомендациям по созданию управляющих организаций*.
Что предусматривает этот документ применительно к вашей ситуации? Ответственность сторон устанавливается разделом 4 договора. Управляющая организация несет ответственность за убытки (ущерб), причиненные товариществу, общему имуществу собственников помещений, наступившие в результате ее действий или бездействия. За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору размер оплаты за расчетный месяц может снижаться на установленный сторонами процент от ежемесячной платы товарищества управляющей компании. При повторном аналогичном нарушении договорных обязательств УК уплачивает штраф, размер которого также устанавливается сторонами при подписании договора в процентном отношении от ежемесячной платы.
Конечно, для того чтобы воспользоваться своими правами, товариществу надо доказать, что УК нарушила условия договора, например, выполнила работу некачественно, причинила ущерб общему имуществу собственников помещений в доме и имуществу проживающих в нем граждан. В этом случае необходимо составить акт о нарушении управляющей компанией условий договора. Этот механизм предусмотрен разделом 5 договора.
Акт составляется комиссией товарищества, которая должна состоять не менее чем из 3 человек, в присутствии представителя УК. Он приглашается для составления акта либо телефонограммой, либо по факсу, либо курьером, либо другим способом. Если представитель УК не явился по какой-то причине, то составление документа производится в его отсутствие. Но этот факт необходимо отразить в акте, как и то, каким образом он был извещен о времени его составления.
Акт составляется в произвольной форме. В нем должны быть отражены следующие моменты:
дата и время его составления;
дата, время, характер нарушения;
причины и последствия условий договора;
факты причинения вреда жизни, здоровью и имуществу собственника помещения и(или) проживающих в помещениях граждан, общему имуществу в доме;
описание (при наличии возможности – фото- или видеосъемка) повреждений имущества;
разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении акта;
подписи членов комиссии и представителя УК.
Акт составляется в 2 экземплярах. Один из них вручается представителю УК под расписку или отправляется заказным письмом.
Если при наличии вреда имуществу УК признает свою вину, вместо акта составляется дефектный акт, который подписывается УК и товариществом.
Договор предусматривает и механизм разрешения споров между сторонами (раздел 6). Это делается не на эмоциях и не путем жалоб в разные инстанции, а четко следуя условиям договора. При возникновении недоразумений, связанных с исполнением обязательств УК или товариществом, они разрешаются путем переговоров. Претензии по выполнению условий договора должны заявляться сторонами письменно, направляться другой стороне под расписку или заказным письмом. К претензии прилагаются соответствующие документы, подтверждающие нарушение условий договора другой стороной, составленные с участием представителей сторон и(или) государственных контролирующих органов. В случае невозможности разрешения спора по соглашению сторон вы вправе обратиться в суд.
При выполнении работ УК возможна следующая ситуация. Предположим, вы возложили на управляющую компанию функции по содержанию общего имущества. Для выполнения специфической работы, которой нет в перечне услуг УК, она привлекла подрядную организацию. А та в свою очередь выполнила работу некачественно. Кто должен предъявлять претензии подрядчику? Это должна делать управляющая компания, которая привлекла подрядную организацию по договору. Если УК не торопится это сделать, товарищество может направить ей претензию, а та в свою очередь должна решать вопросы с подрядчиками. Если таким образом не удается решить вопрос, он рассматривается в установленном законодательством порядке.
