Ўз шахсий кўчмас мулкини юридик шахс устав фондига киритган ҳолда ҳар бир муассис уни қайтариб олиш имкониятига эга бўлишни хоҳлайди. Қонунчилик бунга кўмак беради ва хусусий мулк ҳуқуқини ҳимоя қилади. Бироқ кўчмас мулкка мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш соҳасида қонунчиликнинг ўзгариши, афсуски, бу амалиётда ноқулай акс этди.
Вазият: МЧЖни ташкил этишда унинг ягона муассиси ҳисобланган жисмоний шахс устав фондига кўчмас мулк (уй-жой) киритди, кейинчалик у нотурар жой мақомига ўтказилган. Яқинда муассис (унинг ўзи директор) уйни устав фондидан чиқариб олиб, оиласи истиқомат қилиши учун шахсий мақсадларда фойдаланишга қарор қилди. Шунинг учун бино қайтадан уй-жой фондига ўтказилди. Гарчи ҳамон у жамият уставида ҳисобда экан, кадастр ҳужжатлари МЧЖ номига берилди ҳамда мол-мулк ҳам унинг балансида экан, тегишинча, ҳокимнинг уй мақомини ўзгартириш тўғрисидаги қарори ҳам МЧЖ номига чиқарилган.
Кейин жамият устави қайта рўйхатдан ўтказилди, устав фондининг умумий суммаси муассис қарорига кўра аввал устав фондига киритилган бино қийматига камайди. Шунингдек муассис ва директор ўринбосари ўртасида икки томонлама мол-мулкни қабул қилиш-топшириш далолатномаси имзоланди. Бироқ муассисга тегишли бинога унинг мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш учун ҳужжатларни тақдим қилишда ҳамда жисмоний шахс сифатида унинг номига янги кадаст ҳужжатларини олишда қийинчиликлар вужудга келди. Кадастр хизмати ходимлари уй-жой бинолари билан барча шартномалар нотариал тартибда тасдиқланиши кераклигини важ қилиб кўрсатиб, мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш ва янги ҳужжатларни беришни рад этишди. Улар расмий хат беришди, унда Фуқаролик кодексининг (ФК) 110 ва 488-моддаларига ҳавола беришган. Ходимларнинг сўзига кўра, бино нотурар жой бўлган тақдирда ҳаммасини қайта расмийлаштириб беришарди.
Бу вазиятда саволлар туғилади: қандай шартнома ҳақида гап бормоқда ва мансабдор шахсларнинг ҳаракатлари қонунийми?
АДВОКАТ ШАРҲИ
Умумий тартибот
Вазият ҳиссанинг бир қисмини муассисга натурада, мол-мулк билан қайтариш билан бевосита боғлиқ. Бу ҳолатда икки босқич мажбурийдир:
- муассис қарорига асосан, қабул қилиш-топшириш далолатномасини расмийлаштирган ҳолда кўчмас мулкни устав фондидан қайтаришни амалга ошириш ва таъсис ҳужжатларини қайта рўйхатдан ўтказиш (мазкур ҳолатда – фақат уставни);
- "Ергеодезкадастр" давлат қўмитасининг тегишли ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри давлат корхонасида (кейинги ўринларда – “Ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри” ДК) мулк ҳуқуқини муассис номига рўйхатдан ўтказиш ва кўчмас мулк биносига ҳуқуқни давлат рўйхатидан ўтказиш тўғрисида гувоҳнома олиш (бунинг учун кадастр иши очилади).
Модомики бу мол-мулкдан муассис яшаш учун фойдаланиш ниятида экан, у уй- жой тоифасида бўлиши керак.
Бунда қонунчилик томонидан қатъий доира ўрнатилмаган, бинони қачон нотурар жойдан уй-жойга ўтказишни ўзлари ҳал қилишлари мумкин.
Биринчи вариант. Уни таъсис ҳужжатлари ва мулк ҳуқуқи муассис номига қайта рўйхатдан ўтказилгандан кейин ўтказиш жоиз. Бу ҳолатда, кадастр ҳужжати қайта расмийлаштирилгандан кейин ва муассис номига кўчмас мулк биносига ҳуқуқ давлат рўйхатидан ўтказилгандан сўнг ҳокимнинг уй-жойга ўтказиш тўғрисидаги қарори энди жисмоний шахс (муассис) номига берилади. Бироқ бу қарорни олгандан кейин яна “Ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри” ДКга мурожаат қилиб, бино мақоми ўзгарганлиги сабабли кадастр ишига яна бир бор тузатиш киритишга тўғри келади.
Иккинчи вариант - ҳуқуқ ҳали МЧЖга тегишли бўлган пайтда бинони нотурар жойдан уй-жойга ўтказиб олиш: уй устав фондида рўйхатдан ўтказилган ва жамият балансида ҳисобда туради, мулк ҳуқуқини тасдиқловчи ҳужжатлар МЧЖ номига берилган. Тегишинча ҳокимнинг бинони уй-жойга ўтказиш тўғрисидаги қарори жамиятга берилади. Бу тамоман қонуний вариант. Қарор бино мақомига татбиқ этилади ва унинг мулкдори ўзгарганда ҳам амал қилишни давом эттиради. Бу ҳолатда уй муассисга уй-жой мақомида қайтарилади ҳамда мулк ҳуқуқи унинг номига жисмоний шахс сифатида рўйхатдан ўтказилиши керак, кадастр иши эса бир вақтнинг ўзида “уй-жой” қайди билан расмийлаштирилади. Кадастр ишига иккинчи марта тузатиш киритишга тўғри келмайди. Бундай вариант анча қулай кўринади.
Мансабдор шахслар талабларининг қонунийлиги
Келтирилган вазиятда (иккинчи вариант) мулк ҳуқуқини муассисга қайта расмийлаштириш муаммо бўлди, чунки “Ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри” ДК томонидан бу ҳуқуқни рўйхатдан ўтказиш рад этилди. Ходимлар ФКнинг 110 ва 488-моддаларига ҳавола қилган ҳолда битимни нотариал тартибда расмийлаштиришни таклиф қилишди, чунки бино уй-жой биноси ҳисобланади.
Қонунчиликнинг мазкур нормаларини кўриб чиқамиз.
488-модда уй-жой биноларини сотишнинг хусусиятларини белгилайди:
“Сотувчи сотиб олганидан кейин қонунга мувофиқ уй-жой биносидан фойдаланиш ҳуқуқини ўзида сақлаб қоладиган шахслар яшаб турган уй, квартира, уйнинг ёки квартиранинг бир қисмини сотиш шартномасининг муҳим шарти - бу шахсларнинг рўйхатини сотилаётган уй-жой биносидан фойдаланиш ҳуқуқлари кўрсатилган ҳолда тузишдан иборатдир
Уй, квартирани, уйнинг ёки квартиранинг бир қисмини сотиш шартномаси нотариал тартибда тасдиқланиши ва давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим”.
Кўрганимиздек, бу моддани таърифланган вазиятга қўллаб бўлмайди, чунки олиш-сотиш амалга оширилмаган.
110-моддада: “Битимни нотариал тасдиқлаш... ҳужжатда нотариус ёки бундай нотариал ҳаракатни амалга ошириш ҳуқуқига эга бўлган бошқа мансабдор шахс томонидан тасдиқловчи устхат ёзиб қўйиш йўли билан амалга оширилади” дейилган. Қуйидаги ҳолларда битимларни нотариал тасдиқлаш шарт:
1) қонунда кўрсатилган ҳолларда;
2) тарафлардан бирининг талаби бўйича.
Биринчи бандга биноан қонунда кўрсатилган ҳолларда битимларни нотариал тасдиқлаш шарт. Тузишда нотариал тасдиқлаш талаб этиладиган барча уй-жой бинолари билан битимлар қонунчиликда тўғридан-тўғри кўрсатилган. Бу:
олди-сотди (Уй-жой кодексининг 14-моддаси, ФКнинг 488-моддаси);
айирбошлаш (Уй-жой кодексининг 14-моддаси, ФКнинг 497-моддаси);
ҳадя (Уй-жой кодексининг 14-моддаси, ФКнинг 504-моддаси);
бошқа шахсга бериш (Уй-жой кодексининг 14-моддаси, ФКнинг 531-моддаси);
фуқаролар ўртасида уй-жойни ижарага бериш (Уй-жой кодексининг 86-моддаси ва ФКнинг 574, 603-моддалари);
ипотека (271-модда);
рента (ФКнинг 513-моддаси) шартномалари.
Бу битимларнинг ҳеч бири тузилмаган.
Қонунчилик уй-жой биноси билан битим тузишда нотарил тасдиқланиши лозим бўлган бошқа битимларни сақламайди.
Иккинчи бандга биноан ҳар қандай томоннинг талабига кўра битимлар нотариал тасдиқланиши шарт. Кўчмас мол-мулкка ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказадиган орган битимнинг тарафи ҳисобланмайди. Бинобарин, унинг нотариал тасдиқланишини талаб қилишга ҳақли эмас.
Шундай қилиб, фикримча, “Ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри” ДКнинг мазкур ҳолатда битим тузиш ва уни нотариал тасдиқлаш тўғрисидаги талаби ноқонунийдир.
Агар бино нотурар жой бўлса
Кўриб чиқилаётган ҳолатда бино уй-жой ёки нотурар жойлиги мутлақо муҳим эмас, чунки бу муаммонинг моҳиятига ҳеч қандай таъсир этмайди. Башарти битим тузилса ва шартнома ёзма равишда расмийлаштирилса, бинонинг мақоми (уй-жой/нотурар жой) аҳамиятга эга бўлади.
Бироқ қонунчилик томонидан кўрсатилган бирорта ҳам битим тузилмаган, балки муассиснинг устав фондидаги улушидан унга ҳиссасининг бир қисми қайтарилган.
Бу жамият таъсис ҳужжатларини қайта рўйхатдан ўтказиш билан тугайдиган бошқа мустақил юридик тартибот.
Ушбу иккита ҳар хил тартиботни адаштириш керак эмас:
Шартнома тузиш - бу ҳолатда уй-жой/нотурар жой мақоми аҳамиятга эга, чунки шартнома шаклига таъсир кўрсатади: оддий ёзма шакл ёки нотариал шакл. Нотариал тасдиқланадиган барча ҳолатлар қонунчиликда тўғридан-тўғри кўрсатилган.
Муассисга устав фондидан ҳиссасини (унинг бир қисмини) қайтариш - уй-жой/нотурар жой мақоми аҳамиятга эга эмас. Таъсис ҳужжатларини ҳокимлик ҳузуридаги тадбиркорлик субъектларини рўйхатдан ўтказиш инспекциясида қайта рўйхатдан ўтказиш зарур.
Шуни ҳам қайд этиш жоизки, бухгалтерия ҳисобида бу операциялар турлича акс эттирилади ва турли солиқ оқибатларига эга бўлиши мумкин. Бу икки тартиботни худди шу мол-мулк билан бир вақтда амалга оширишнинг имкони йўқ.
Муаммонинг сабаби ва тартиботлардаги чигалликлар
Назаримда, муаммонинг сабаби қонунчилик ҳужжатининг ўзида – “Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисида” Низомда1.
Низомнинг 42-банди бино ва иншоотларга мулк ҳуқуқининг вужудга келишини тасдиқловчи ҳужжатлар рўйхатини сақлайди. Муаммо шундаки, бу рўйхатда юридик шахс устав фондидан муассисга ҳиссасини (унинг бир қисмини) қайтаришни тасдиқловчи ҳужжатлар мавжуд эмас.
Юридик жиҳатдан бундай қайтариш қуйидагича расмийлаштирилади:
муассис қарори (ёки муассислар умумий йиғилиши баённомаси) билан;
устав фондидан ҳиссани (бир қисмини) қайтаришнинг қабул қилиш-топшириш далолатномаси билан;
тадбиркорлик субъектларига “ягона дарча” принципи бўйича давлат хизматлари кўрсатиш ягона марказларида рўйхатдан ўтказилган таъсис ҳужжатларига тегишли ўзгартириш ва қўшимчалар киритиш билан.
Низомнинг 42-бандидаги рўйхатда бундай ҳужжатларнинг мавжуд эмаслиги шубҳасиз қонунчиликдаги камчиликдир.
Гап шундаки, ушбу Низомнинг 40-банди 1-хатбошиси юридик ва жисмоний шахсларнинг мулкида бўлган бинолар ва иншоотлар улар томонидан янги яратилган юридик шахсларнинг устав фондига киритилган тақдирда, ушбу бино ва иншоотларга бўлган мулк ҳуқуқи янги яратилган юридик шахслар номига рўйхатдан ўтказилишини кўзда тутади.
Шундай қилиб, Низом билан кўчмас мулкни юридик шахс устав фондига киритиш ва унга мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказишга йўл қўйилади, бу мол-мулкни муассиснинг шахсий мулкига қайтариб олиш эса муаммоли.
“Ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри” ДК ходимлари қийин ҳолатда қолишмоқда: ҳам ариза берувчига рад этиш ноқонуний, ҳам мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш ноқонуний, чунки ҳужжатлар рўйхати устав фондидан ҳиссани қайтариш вариантини кўзда тутмайди. Чамаси, шунинг учун ҳам улар юридик шахс бухгалтерия ҳисобида тегишлича акс этадиган бошқа юридик тартибот содир этилаётганлигига эътибор бермай (юқорига қаранг), ҳеч бўлмаганда қандайдир сунъий шартнома тузишни талаб қилишаётир.
Бироқ агар юридик шахс устав фондидан ҳиссанинг бир қисми аллақачон қайтарилган бўлса ва уставга тегишли ўзгартиришлар тадбиркорлик субъектларига “ягона дарча” принципи бўйича давлат хизматлари кўрсатиш ягона марказларида рўйхатдан ўтказилган бўлса, у ҳолда бу ўзгартиришлар барча учинчи шахслар олдида амалга кирган2. Мазкур тартибот тадбиркорлик субъекти таъсис ҳужжатларига ўзгартиришлар ва қўшимчаларни давлат рўйхатидан ўтказиш ҳисобланади ҳамда Тадбиркорлик субъектларини давлат рўйхатига олиш ва ҳисобга қўйишнинг хабардор қилиш тартиби тўғрисида Низомнинг3 7-бўлими билан тартибга солинади.
Ҳар қандай бошқа давлат органида бундай рўйхатдан ўтказишни инкор қилиш учун асос йўқ.
Шунинг учун, назаримда устав фондидан ҳиссани (унинг бир қисмини) муассисга қайтаришда расмийлаштириладиган юқорида кўрсатилган ҳужжатларни Низомнинг 42-бандида кўрсатилган бино ва иншоотларга мулк ҳуқуқининг вужудга келишини тасдиқловчи ҳужжатлар рўйхатига киритиш мақсадга мувофиқдир.
Мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказишни рад этишнинг қонунийлиги
Низомнинг 51-моддасида бинолар ва иншоотларга бўлган ҳуқуқларни давлат рўйхатидан ўтказишни рад этиш учун асосларнинг тугал рўйхати кўзда тутилган:
давлат рўйхатидан ўтказувчи органда ушбу бино ёки иншоотнинг мансублиги масаласида низолар борлиги ҳақида гувоҳлик берувчи ҳужжатларнинг мавжудлиги;
жойдаги текширишлар жараёнида ер участкасини ўзбошимчалик билан эгаллаб олиш ҳамда бино ва иншоотлар қуриш, шунингдек бино ва иншоотларни қонун ҳужжатлари талабларини бузган ҳолда реконструкция қилиш ҳолларининг аниқланиши;
тақдим этилган ҳужжатларда нотўғри ёки бузилган маълумотлар топилиши.
Бошқа асосларга кўра, шу жумладан мақсадга номувофиқлиги боис ҳуқуқни рўйхатдан ўтказишни рад этишга йўл қўйилмайди.
Шундай қилиб, нотариал тасдиқланадиган битим тузиш зарурати важи билан мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказишни рад этиш (гап МЧЖ устав фондидан муассисга ҳиссасининг бир қисмини қайтариш тўғрисида борган ҳолатда) ноқонунийдир.
Қайд қилиш жоизки, ФКнинг 197-моддасига биноан мулк ҳуқуқи мулкдорнинг ихтиёрий суратда мажбуриятни бажариши, мулкдорнинг мол-мулк тақдирини ҳал қиладиган бир томонлама қарор қабул қилиши, суд қарори асосида мол-мулкни олиб қўйиш (сотиб олиш) йўли билан, шунингдек мулк ҳуқуқини бекор қилувчи қонун ҳужжатларига асосан бекор бўлади.
Шундай қилиб, МЧЖ ягона муассисининг устав фондидан ўз ҳиссасининг бир қисмини ўзига қайтариш тўғрисидаги бир томонлама қарори ФКнинг 197-моддаси сабали МЧЖнинг мол-мулкка бўлган мулк ҳуқуқини тўхтатади.
Бинобарин, мулк ҳуқуқини муассисга рўйхатдан ўтказишни рад этиш ва мулк ҳуқуқини мажбурий МЧЖ номида қолдириш (чунки ҳужжатлар илгаригидек МЧЖ номида қолган) “Ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри” ДК ходимларининг ноқонуний ҳаракатлари ҳисобланади.
Хулосалар ва тавсиялар
Муассисга. Барча юқорида баён этилганларни инобатга олган ҳолда (айниқса, муаммо қонун ҳужжатидаги камчилик туфайли вужудга келганлиги факти), фикримча, судга мурожаат қилиш ягона энг самарали ҳаракат бўлади. Бунда фуқаролик ва хўжалик судлов ишларини юритишда даъвонинг бир неча варианти эҳтимоли мавжуд.
Қонун чиқарувчига. Таърифланган ҳолат стандарт ҳолат ҳисобланади, муассисларнинг шахсий кўчмас мулки кўп ҳолларда юридик шахсларнинг устав фондига киритилади. Шунинг учун кўриб чиқилган муаммонинг ҳал қилиниши мамлакатимизда тадбиркорликни амалга ошириш ва ривожлантириш учун фавқулодда муҳимдир. Ўз кўчмас мулки устав фондига муаммосиз киритиладиган, уни суд орқали қайтариб олишга тўғри келадиган вазият ниҳоятда нотўғридир. Назаримда, ҳал қилиш қуйидагича амалга оширилади: “Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисида” Низомнинг (Вазирлар Маҳкамасининг 2014 йил 7 январдаги 1-сон қарорига 1-илова) 42-бандида кўрсатилган бино ва иншоотларга мулк ҳуқуқининг вужудга келишини тасдиқловчи ҳужжатлар рўйхатини “муассисга устав фондидан ҳиссани (унинг бир қимини) қайтаришни тасдиқловчи ҳужжатлар (муассис қарори ёки муассислар умумий йиғилиши баённомаси; муассисга устав фондидан ҳиссани (унинг бир қимини) қайтариш тўғрисида қабул қилиш-топшириш далолатномаси; юридик шахс таъсис ҳужжатларига киритилган ўзгартиришлар” ибораси билан тўлдириш.
Зумрад НИЯЗМЕТОВА, адвокат.
__________________
1 Вазирлар Маҳкамасининг 2014 йил 7 январдаги 1-сон қарорига 1-илова.
2 “Масъулияти чекланган ҳамда қўшимча масъулиятли жамиятлар тўғрисида” 06.12.2001 йилдаги Қонуннинг 11-моддаси бешинчи қисми.
3 Президентнинг 24.05.2006 йилдаги ПҚ-357-сон Қарори билан тасдиқланган.
