Норма, N 46 от 20 ноября 2012 года
Руководство ТЧСЖ в свое время навязало нам управляющую компанию (УК), которую одновременно возглавлял исполнительный директор нашего товарищества. Тогда нашего мнения по поводу выбора УК никто не спрашивал. Но практика показала, что качество ее услуг оставляет желать лучшего и цены на них довольно высоки. Да и диалог с работниками УК как-то не сложился. Мы приглашаем их на общие собрания, однако они ни разу так и не участвовали в них, ни разу не представили нам отчета о выполненных работах. В общем, мы созрели для того, чтобы сменить УК. Как можно это сделать в соответствии с законодательством?
– На рынке жилищных услуг сегодня работают коммерческие структуры в лице управляющих организаций. Но о реальной конкуренции между ними пока говорить еще рано. Тем не менее в последнее время товарищества чаще начинают обращаться к УК, поручая им управление и обслуживание общего имущества собственников квартир либо выполнение отдельных услуг. Общая ситуация такова, что большая часть жителей понятия не имеют, кто обслуживает их дом, как выполняются работы, что делать, если услуги УК их не устраивают.
Между тем, согласно статье 138 ЖК и Закону (статьи 15, 19), выбор наиболее подходящего способа управления, обслуживания и ремонта общего имущества является компетенцией общего собрания членов товарищества. Напомним, что ЖК и Законом определены различные способы управления, обслуживания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме. В частности, управление может осуществляться правлением ТЧСЖ, управляющим, управляющей организацией (статья 138 ЖК; статья 33 Закона), обслуживание и ремонт – товариществом (штатным персоналом), собственниками помещений, подрядчиками (физическими или юридическими лицами) (статья 34 Закона).
Решение о выборе УК, принятое общим собранием, будет считаться правомочным, если за него проголосуют более 50% членов ТЧСЖ или их представителей (статья 22 Закона). Отношения между товариществом и управляющим (управляющей организацией) или между ТЧСЖ и подрядчиками должны строиться на основании договоров (статья 139 ЖК; статьи 33, 34 Закона). Значит, чтобы сменить управляющую компанию, вам необходимо расторгнуть с ней договор.
Как расторгнуть договор?
Согласно действующему законодательству собственники квартир могут поменять управляющую компанию, если она не устраивает их, регулярно нарушает условия договора, предоставляя некачественные услуги. Конечно, удобнее всего отказаться от услуг такой УК по истечении срока действия договора с ней, который должен быть в нем указан. В этом случае за месяц до окончания срока его действия члены товарищества должны провести общее собрание, принять решение и уведомить УК о том, что не хотят продлевать с ней договор и отказываются от ее услуг. Если срок договора еще не истек, придется его расторгнуть досрочно.
Какие документы регламентируют этот механизм применительно к вашей ситуации? Прежде всего Гражданский кодекс (далее – ГК). Статья 382 ГК предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут также по решению суда. Норма уточняет, что это возможно только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Например, товарищество рассчитывало на ремонт крыши в оговоренные договором сроки. Выполнение работы было затянуто. Ее начали производить глубокой осенью, когда пошли дожди, что отразилось на качестве работ. В результате услуга выполнена некачественно, крыша по-прежнему течет. Тем самым жителям нанесен ущерб.
В соответствии со статьей 383 ГК договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств. Что это такое? Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, при заключении договора между ТЧСЖ и УК был определен размер оплаты услуг управляющей организации. В нем прописано, что он может быть пересмотрен, но не чаще 1 раза в год. Однако УК второй раз в течение года резко подняла тарифы за услуги. В результате собственники не могут их оплачивать.
Подобные нарушения договорных отношений должны быть подтверждены документально. Для этого товариществу надо фиксировать все нарушения договора со стороны УК, составлять акты, претензии и заявления в адрес управляющей компании.
Заявить в суд требование о расторжении договора товарищество может только после получения отказа УК на предложение расторгнуть его либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (статья 384 ГК).
Поскольку Жилищным кодексом и Законом установлено право выбора способа управления общим собранием, оно может в любое время принять решение об изменении способа управления.
Условия изменения и прекращения договора предусматривает также примерный договор передачи функций по управлению многоквартирным домом*. Он устанавливает, что стороны имеют право досрочно расторгнуть договор по взаимному соглашению. Соглашение о досрочном расторжении договора заключается в письменной форме и подписывается уполномоченными представителями каждой из сторон. В нем оговариваются варианты, когда договор с УК может быть расторгнут в одностороннем порядке. Это возможно в случаях:
нанесения дому ущерба по вине УК или ее работников или подрядной организации, привлеченной УК, на сумму, превышающую установленный договором размер ежемесячных общих расходов в ТЧСЖ, после уведомления управляющего в установленный договором срок;
неудовлетворительного исполнения или неисполнения в течение определенного договором срока договорных обязательств после уведомления управляющего в установленный договором срок.
Аргументами для расторжения договора может быть неисполнение управляющей компанией предусмотренных договором обязанностей. Например, УК не отчитывается ежегодно перед общим собранием членов ТЧСЖ о результатах деятельности по управлению или обслуживанию, не представляет товариществу ежеквартально отчет о выполненных услугах и т.п. Или по требованию товарищества УК не представляет сведения и документы, относящиеся к управлению, обслуживанию и ремонту дома.
Рекомендации
Шаг 1. На общем собрании члены ТЧСЖ большинством голосов принимают решение о расторжении договора с УК. Они должны обосновать необходимость этого шага: либо решили изменить способ управления и отказаться от услуг УК, либо намерены поменять ее на другую.
Шаг 2. В протоколе решения общего собрания указываются причины, побудившие их к этому.
Шаг 3. Если члены ТЧСЖ решили поменять УК и у них на примете есть варианты, выберите организацию, которой хотите заказывать услуги. Помните, что Закон предусматривает выбор управляющей компании на конкурсной основе (статья 25 Закона).
Шаг 4. Обсудите все преимущества и недостатки новой УК, примите решение по поводу заключения с ней договора на общем собрании.
Шаг 5. Если срок договора с обслуживающей товарищество УК не истек, передайте протокол решения общего собрания вместе с заявлением о причинах расторжения договора управляющему.
Шаг 6. Если до окончания срока договора еще далеко, а УК нарушает его условия и вы решили расторгнуть с ней договор, обратитесь к управляющему с уведомлением о расторжении договора.
Шаг 7. Если не удалось решить вопрос путем переговоров, имеете право обратиться в суд. При этом должны представить документы, подтверждающие нарушение УК договорных отношений.
Шаг 8. Требуйте, чтобы УК передала по акту приема-передачи техническую, финансовую и другую документацию, связанную с управлением домом товариществу или по указанию товарищества вновь выбранной им управляющей организации.
*Приложение N 2 к Рекомендациям по созданию управляющих организаций (утверждены Агентством «Узкоммунхизмат» от 20.07.2006 г. N 014-087).
