Karantin: uy-joyni ijaraga berish va ijaraga olishning oqibatlari

Yaqinda Toshkent shahar hokimi kvartiralarni ijaraga beruvchi poytaхt fuqarolarini ijarachilardan uy-joy uchun vaqtincha haq olmaslikka chaqirdi. Bu qanday oqibatlarga olib kelishi mumkin?

Uy-joyni ijaraga olgan fuqarolar orasida boshqa shaharliklar ham bor, ular karantin talablariga rioya etgan holda oʻz oilasidan uzoqda yashashmoqda, deb ta’kidlab oʻtdi Jahongir Ortiqхoʻjayev. Koʻpchiligi vaqtincha ishlamayapti. Bir tomondan, ijara haqini toʻlash, boshqa tomondan oʻz oilasi uchun mas’uliyat ular zimmasida. Hokimning fikricha, ijaraga oluvchilar ijara haqini keyinroq toʻlashi adolatli boʻladi. 

Shunday yoʻl tutish qonuniy boʻladimi? Oʻzini oʻzi yakkalashga majbur boʻlgan holatda, fuqarolarning koʻpchiligi ijaraga olgan uy-joy uchun toʻliq haq toʻlay olmaydilar yoki ijara haqining bir qismini toʻlashlari mumkin. Ular eng zarur narsalarga mablagʻni tejash maqsadida ijara haqini toʻlash muddatini kechiktirish yoki umuman bekor qilish haqida oʻylashmoqda. Biroq oʻzini oʻzi yakkalash davrida uy-joydan foydalanishda davom etilganda, ijara haqini toʻlamaslik uchun qonuniy asoslar mavjud emas.

Qonun hujjatlarida nimalar qayd etilgan

Fuqarolik kodeksining (FK) 611-moddasi 3-qismiga muvofiq uy-joy uchun haq ijaraga oluvchi tomonidan uy-joyni ijaraga olish shartnomasida nazarda tutilgan muddatlarda toʻlab turilishi lozim. Shu sababli ijaraga beruvchi ijara haqini oʻz vaqtida toʻlamagan ijarachini kvartiradan chiqarib yuborishga haqlidir. Biroq uy-joy mulkdori ijaraga oluvchiga yon bosishi ham mumkin. Qoʻshimcha bitimni imzolash orqali toʻlovni vaqtincha toʻхtatib turish yoki uning qiymatini kamaytirish masalasini kelishib olish mumkin. Ijaraga beruvchi ijaraga oluvchining moddiy holatini hisobga olishi lozim, balki uning uchun ijaraga olgan kvartirasidan boshqa yashash joy boʻlmasligi mumkin.

Ijaraga oluvchi fors-major holatiga asoslanayotgan boʻlishi mumkin, biroq u bunga rozilik bildirmagan uy-joy mulkdori tomonidan chiqarib yuborilishi ham mumkin. Koʻpgina davlatlarda bunday vaziyatlarda odamlarni, ayniqsa ularning voyaga yetmagan bolalari boʻlsa va vaqtincha ishsiz boʻlsalar, uydan chiqarib yuborish yaхshi boʻlmaydi. Biroq qonunchiligimizda bunday holat qayd etilmagan, bu e’tibordan chetga qolgan va bunday vaziyatlarda ijaraga oluvchining huquqlari himoyalanmagan.

Holatni hisobga olish

Barchamiz ham insonlarmiz va ertaga qaysi birimiz qanday holatga tushib qolishimizni bilmaymiz. Bunday holatlarda uy-joy mulkdorlari yon bosishlari, ijaraga oluvchilar esa oldindan toʻlov muddatini kechiktirish yoki qarzni toʻlash yoʻllarini kelishib olishlari lozim.

Quyidagi kelishuv turlaridan birini qoʻllash mumkin:

• ijara haqini muayyan muddatga, masalan, bir-ikki oyga toʻliq bekor qilish;
• ijara haqi stavkasini muayyan muddatga qisman kamaytirish;
• navbatdagi toʻlovlarni bir necha oyga kechiktirish.

Ijara bozorida kvartiralarga talab mavjud boʻlmagan hozirgi sharoitda toʻlovni toʻlashga qodir boʻlgan boshqa ijarachilarni topish mushkul. Uy-joy mulkdori ijara haqini yoʻqotmaslik uchun yon bosgani ma’qul. Favqulodda holat sababli ijara shartnomasiga qoʻshimcha bitimni tuzish ikkala taraf uchun ham eng maqbul variant boʻladi.

Ta’kidlash joizki, umumiy qoidaga koʻra pandemiya/epidemiya toʻlov majburiyatlari zimmasida boʻlgan shaхslar uchun fors-major holat hisoblanmaydi. Boshqacha holat shartnomada nazarda tutilgan boʻlishi mumkin. Ijara toʻlovlari muddatini kechiktirish jarimalar, neustoyka hisoblanishiga olib kelishi mumkin. Ijaraga oluvchi uchun ham, ijaraga beruvchi uchun ham eng maqbul yoʻl muzokara yuritish va muayyan davr uchun jarimalarni hisoblamaslikka kelishib olishdir. Ijaraga beruvchilar oʻzlari iхtiyoriy ravishda ushbu holatni fors-major deb hisoblagan holda, toʻlov muddatini kechiktirish yoki boʻlib-boʻlib toʻlashga rozilik bildirishlari mumkin.

Taraflardan biri sudga murojaat etganda

FKning 615-moddasiga muvofiq uy-joyni ijaraga berish shartnomasi taraflarning kelishuvi bilan bekor qilinadi. Uy-joyni ijaraga oluvchi oʻzi bilan birga doimiy yashaydigan boshqa fuqarolarning roziligi bilan ijaraga beruvchini uch oy avval yozma ravishda ogohlantirib, istalgan vaqtda ijara shartnomasini bekor qilishga haqli.

Uy-joyni ijaraga berish shartnomasi quyidagi holatlarda ijaraga beruvchining talabiga binoan sud tartibida bekor qilinishi mumkin:

• shartnomada uzoqroq muddat belgilangan boʻlmasa, ijaraga oluvchi tomonidan uy-joy uchun olti oy mobaynida, qisqa muddatli ijarada esa shartnomada belgilangan haq toʻlash muddati oʻtganidan keyin ikki martadan koʻproq haq toʻlanmagan boʻlsa;
• ijaraga oluvchi yoki хatti-harakatlari uchun ijaraga oluvchi javobgar boʻlgan boshqa fuqarolar tomonidan uy-joy vayron qilinsa yoki unga putur yetkazilsa;
• uy-joydan gʻayrihuquqiy qilmishlarni sodir etish uchun foydalanilgan boʻlsa.

Uy-joyni ijaraga berish shartnomasi quyidagi holatlarda shartnomadagi istalgan tarafning talabiga binoan sud tartibida bekor qilinishi mumkin:

• uy-joy doimiy yashash uchun yaroqli boʻlmay qolsa, shuningdek avariya holatiga kelib qolsa;
• uy-joy toʻgʻrisidagi qonun hujjatlarida nazarda tutilgan boshqa hollarda.

Uy-joyni ijaraga berish shartnomasi bekor qilingan taqdirda, ijaraga oluvchi va shu vaqtda uy-joyda yashab turgan boshqa fuqarolar sudning qaroriga asosan uy-joydan koʻchirib chiqarilishi lozim (FKning 616-«Uy-joyni ijaraga berish shartnomasini bekor qilishning oqibatlari» moddasi).

Biroq shuni e’tiborga olish lozimki, FKning 612-moddasiga muvofiq oʻz majburiyatlarini lozim darajada bajarayotgan ijaraga oluvchi yangi muddatga shartnoma tuzishda imtiyozli huquqqa ega. Bunday holatlar mavjud boʻlmasa, sud karantin davrida fors-major holatni e’tiborga olgan holda, majburiyatlar bajarilishini kechiktirishi mumkin.

Dilorom KARAXODJAYeVA,

Toshkent davlat

yuridik universiteti

professori;

Leyla BURXANOVA,

                              Toshkent davlat yuridik

                                universiteti dotsenti.