Рынок "Отдыхает"

Норма, N 26 от 26 июня 2012 года

Жилищно-коммунальное хозяйство Навои, возможно, стоит на пороге самых больших перемен. В данном случае оговорка вполне уместна. Дело в том, что по коммунальным "рядам" прошел слушок, мол, до конца текущего года запланировано передать хозяйство ЖКУ НГМК на баланс областного центра. Соответственно, на смену жэкам должны прийти товарищества частных собственников жилья. Однако неудачной оказалась попытка найти инсайдера, который бы прояснил ситуацию и поведал о планах и графике сдачи "редутов" коммунальщиками горняков. Самое интересное в том, что должностные лица ЖКУ и городской администрации подобную информацию не опровергают, но и вдаваться в детали намеченных коренных преобразований в сфере ЖКХ областного центра особо не желают.

По словам председателя Навоийской городской ассоциации ТЧСЖ Мухаё Урчиновой, до нее тоже доходили разговоры о планах передачи коммунального хозяйства горняков в Навои на баланс города. Но пока ей достоверно известно только то, что до конца текущего года на базе 2 микрорайонов намечаются создание новых товариществ частных собственников жилья и открытие управляющих компаний, которые будут их обслуживать.

Однако дыма без огня не бывает, и байки о приватизации ЖКХ ложатся на подготовленную почву.

В индустриальном Навои сложилась в некотором роде уникальная ситуация, которую можно назвать затянувшимся расставанием с прошлым. Страна уже 6 лет живет по нормам Закона о ТЧСЖ, внесшим весьма заметные изменения в жилищно-коммунальный ландшафт городов. Навои же - единственный областной центр, где сохранилась дореформенная система управления и организации ЖКХ. Причем речь идет не о каких-то остаточных архаичных явлениях, прежняя модель жилищно-коммунального хозяйства остается доминирующей на местном рынке. Разумеется, в городе есть и ТЧСЖ, и управляющие компании, которые их обслуживают. Но на товарищества и УК приходится не более 15% жилищного фонда многоквартирных домов.

Как правило, причину отставания Навои принято искать в его прошлом, когда он был моногородом, а НГМК - градообразующим предприятием. Как известно, подобный статус означал, что у комбината, помимо прямых производственных задач, имеется еще немало социальных обязательств. Объектами соцкультбыта были "загружены" и другие крупные предприятия города, такие как ОАО "Навоиазот" и ОАО "Кызылкумцемент". Но и тогда, и сейчас "главным" по Навои остается НГМК. И раньше, и сегодня на плечах горняков вся инфраструктура города по обеспечению его холодной и горячей водой, электроснабжению.

Рыночные преобразования основательно "перелопатили" дореформенные социально-экономические отношения, и оказалось, что "социалка" является довольно серьезной обузой для хозяйствующих субъектов. Им и так всегда хватает забот с необходимостью обновлять основные фонды и искать решения по снижению издержек, а тут еще надо отвлекать ресурсы на школы, детсады, ведомственные объекты здравоохранения и культуры. Понятное дело, что с таким "скарбом" не приходилось серьезно говорить о повышении конкурентоспособности и эффективности труда. Поэтому неслучайно самым значимым результатом переформатирования прежних связей стал процесс избавления производственников от непрофильных активов.

Химики и цементники неплохо преуспели в этом деле, а у НГМК это получается, пожалуй, не так оперативно, как того хотелось бы, наверное, руководству комбината. Самый заметный шаг - передача на баланс местных властей дошкольных учреждений. Скорее всего, прорыв на этом участке наступит, если комбинат "сбросит" со своих плеч ЖКХ. Пока же все ограничивается ежегодным "выдавливанием" из себя по чайной ложке и передачей штучных объектов жилья вновь образующимся ТЧСЖ. С 2006 года из 612 многоквартирных домов в управление товариществами в Навои перешло всего 80 строений, насчитывающих 4 535 квартир.

По мнению одного из работников городской администрации, курирующего работу коммунального хозяйства, "комбинат может хоть завтра передать ЖКХ на баланс города, нужно лишь соответствующее Постановление Кабинета Министров". По-моему, в подобном утверждении кроется какая-то недосказанность. Ну, шла бы речь о ведомственном жилье - так ведь оно почти все приватизировано, и большинство жильцов еще лет 20 назад "переквалифицировались" из квартиросъемщиков в собственников жилья. Между ними и жэками установились коммерческие отношения, и все услуги оказываются на платной основе. Но то же самое делают УК. Другое дело, что с появлением ТЧСЖ и УК отпадает надобность в услугах жэков, а у собственников жилой недвижимости, помимо забот за свои личные квадратные метры, появляются солидарная ответственность и расходы на обеспечение надежности кровли, общих коммуникаций, должного санитарного состояния подвала и придомовой территории.

Так почему же ТЧСЖ так медленно приживаются в Навои? По правде сказать, какое-то разумное объяснение этому найти не удалось, если не воспринимать всерьез мнение по поводу того, что необходимо правительственное решение, дабы процесс приобрел ускорение. Согласно 64-му Постановлению правительства*, принятому в тот же день, что и Закон о ТЧСЖ, места общего пользования и инженерные коммуникации в многоквартирных домах, построенных до 1991 года, должны быть капитально отремонтированы балансодержателями, и только затем передаваться товариществам. Сказать, что у комбината проблемы с ресурсной базой, так это не про него. К тому же имела место практика приема-передачи, когда НГМК отделывался "малой кровью". Комбинат просто предоставлял товариществам необходимые материалы, и они сами проводили все ремонтно-восстановительные работы.

Казалось бы, более-менее реальная причина задержки с "товарищезацией" жилищного фонда может лежать в плоскости неверия навоийцев в ТЧСЖ, в их способность стать достойной альтернативой проверенным годами жэкам. На самом деле у навоийцев к ТЧСЖ в общем-то нейтральное отношение, потому что горожане не видят каких-то принципиальных различий между товариществами и жэками. Тарифы у товариществ такие же, как у коммунальщиков комбината, качество услуг не лучше, но и не хуже. Спрашивается, какой же смысл от добра добро искать?

В городе функционирует 28 ТЧСЖ. Лишь у жильцов двух из них была реальная мотивация приложить усилия и по собственной инициативе организовать товарищество. В поселке Спутник после коренной реорганизации материнской компании - Навоийского управления строительства приказала долго жить коммунальная структура строителей. ЖКУ НГМК от пополнения своих активов "подарком" из 16 домов предпочло отказаться. Пришлось жильцам поселка брать "коммунальную власть" в свои руки и организовывать одно из первых в городе ТЧСЖ, которое затем переросло в УК, а вместо одного в поселке появилось 4 товарищества.

В другой истории все началось с довольно курьезного случая. Жильцы обычной 7-этажки на фоне соседних домов ничем особенным не выделялись. Как и все, исправно платили за коммунальные услуги. 2 года назад в этой размеренной жизни произошел крутой поворот. Кровля в доме дала течь. Коммунальщики на заявления жильцов должным образом не реагировали, и лишь когда к разбирательствам с жалобами потребителей подключился хокимият, выяснилось, что дом бесхозный. Городская администрация вынуждена была взять "сироту" на свой баланс. Но власти еще предложили жильцам быстрое и эффективное решение их проблем. Они выделят из местного бюджета средства на капитальный ремонт дома при условии, что жильцы организуют ТЧСЖ. Товарищество проводит все ремонтно-восстановительные мероприятия и отчитывается перед властями и жильцами о выполненных работах.

Данные примеры показывают, что жильцы должны быть "приперты к стенке" реальными проблемами, дабы осознать, что решение вопроса в их собственных руках, чтобы у них появился стимул объединяться в товарищества, наделенные правом представлять и отстаивать их коллективные интересы.

ТЧСЖ - зарубежная инновация, адаптированная к отечественным реалиям. Лучшего пока еще не придумали, и товарищество остается единственной организационной формой, посредством которой достигается консенсус личных и общих запросов собственников жилой недвижимости, живущих под одной крышей. Иное дело, что в вопросах: каким будет это ТЧСЖ, эффективным или не очень, кто и как будет "заправлять" делами товарищества? - все зависит от самих собственников жилья.

Конечно, можно кинуть камень и в огород местных органов власти, которые при нынешнем статус-кво, когда коммунальное хозяйство и заботы о нем висят на комбинате, могут чувствовать себя вполне комфортно.

Однако и из навоийского опыта можно извлечь определенные уроки. Главные из них - отсутствие в городе нормального полноценного рынка жилищно-коммунальных услуг, возможность на практике познать, чем плохо доминирующее положение на рынке. Несложно догадаться, что при текущем раскладе (рыночных долях) ни о какой конкуренции между ЖКУ НГМК и 7 навоийскими УК даже не стоит заикаться. К тому же ресурсная база ЖКУ несопоставима с жалкими активами семерки. И хотя каждая из сторон работает исключительно на своей территории и не зарится на участки соседей, все УК убыточны.

"На колени" их поставила еще более крутая местная монополия - объединенная электрослужба (ОЭ) НГМК. Это та самая структура, что обеспечивает город холодной, горячей водой и электроэнергией. Плату за горячее водоснабжение поставщик берет от объема потребляемой воды, который высчитывается по размеру сечения трубы, установленной на входе в дом. Получив счета и подсчитав, сколько же горячей воды они потребляют, в управляющих компаниях за голову схватились. Оказалось, что кран с горячей водой никогда в навоийских квартирах не закрывается и потребление кипятка идет в течение 24 часов в сутки. Правда, жильцы об этом не догадываются и платят за горячую воду согласно данным установленных счетчиков. Директора УК пытались убедить поставщиков в нереальности расчетов подобных норм потребления горячей воды. Получили встречное предложение: "Поставьте приборы учета и будете платить по показаниям счетчиков".

Управляющие компании, что называется, держались до последнего, а одна УК даже пыталась вразумить ОЭ через суд. Однако процесс проиграла. Хозяйственный суд региона дважды поддержал объединенную электрослужбу, а доводить дело до разбирательства в кассационной инстанции истец не решился.

В этой истории любопытен не только сам по себе факт необузданной "тяги" навоийских потребителей к горячей воде, но и такой момент, что ОЭ не требует с жэков установки на магистральных трубопроводах многоквартирных домов аналогичных приборов учета потребления горячей воды.

Из чего складываются доходы управляющей компании? Источников всего 3: платежи за ТОД (техническое обслуживание дома, которое жильцы по старой привычке называют "квартплатой"), премиальные вознаграждения электриков за своевременные расчеты потребителей за электроэнергию, доходы от предоставления услуг. По идее, основным источником доходов должны быть поступления за ТОД, в которое не входят платежи за электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение.

По словам руководителей управляющих компаний, стоимость ТОД не регламентируется нормативными актами и получается, что его производитель волен самостоятельно устанавливать цены за ТОД исходя из фактических затрат. Но в действительности ситуация развивается в совершенно ином ключе. "Выручки от ТОД нам едва хватает на выплату заработной платы и уплату единого социального платежа", - сетует директор УК "Файз Ёгду Хамкор" Олим Урчинов. По признанию его коллеги из УК "Навои-Восторг" Тимура Очилова, в свое время компания инициировала собрания в ТЧСЖ, где на встречах с жильцами были даны все бухгалтерские выкладки и подробные разъяснения, что текущая стоимость техобслуживания домов не покрывает расходов и должна быть пересмотрена. "Решением общих собраний товариществ утвердили новый тариф, пошли в хокимият, чтобы оповестить власть об этом, а в администрации нам сказали: "Даже не думайте, ориентируйтесь на тарифы ЖКУ, и ни тийина больше". Я не знаю, из каких затрат складываются тарифы ЖКУ, какую норму прибыли оно закладывает, но у ЖКУ за спиной комбинат, а у нас никого, и вся наша предпринимательская деятельность основана на самоокупаемости", - сокрушается Т.Очилов.

Стремление местных властей перестраховаться и не усложнять себе жизнь - понятно. ЖКХ относится к социально значимым областям, и тарифы в этой сфере всегда приковывали внимание. Однако запреты в данном случае, пожалуй, не самое лучшее решение, когда есть рыночные инструменты регулирования. Только вот для начала не мешало бы создать сам рынок жилищно-коммунальных услуг, на котором у ТЧСЖ была возможность выбирать УК, контролировать ее деятельность, получая по этому поводу проверенную и достоверную информацию. Сами же компании, для которых ЖКХ всего лишь бизнес, должны находиться в условиях реальной конкурентной среды, где право оказывать услуги доставалось бы коммерческим структурам с репутацией и прочной материально-технической базой. Может быть, минувших 6 лет со времени выхода Закона о ТЧСЖ недостаточно, чтобы такой рынок сложился естественным путем. Но и что в Навои он в стадии формирования - пока тоже незаметно.

Амир МАХМУДОВ,

наш спец. корр.,

г.Навои.

-----------------------------------

*) Постановление КМ "О дальнейших мерах по развитию товариществ частных собственников жилья и формированию реального рынка жилищных услуг" от 12.04.2006 г.