РАЗВОД ПО-ТОВАРИЩЕСКИ

Норма, N 15 от 10 апреля 2012 года

В республике продолжается процесс разукрупнения ТЧСЖ. Что надо знать и предусмотреть жителям, если они решили выделиться из большого товарищества и зарегистрировать самостоятельное? Какие вопросы, противоречия, риски могут возникать при этом? Как провести развод по-товарищески мирно, с наименьшими потерями для сторон?

- Какими документами должны руководствоваться жители многоквартирного дома при выделении из большого товарищества и создании самостоятельного однодомного или малого ТЧСЖ?

Этот процесс регулируют главным образом Закон "О товариществах частных собственников жилья" (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее - Закон о ТЧСЖ), Положение о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья1 (далее - Положение), Примерный устав товарищества частных собственников жилья2 (далее - Примерный устав).

- Каким путем может осуществляться разукрупнение и регистрация ТЧСЖ?

Разукрупнение и регистрация ТЧСЖ могут происходить путем реорганизации в форме выделения, слияния, разделения товариществ, а также путем выхода части членов из существующего товарищества без его реорганизации (пункты 5, 6 Положения). Второй вариант является наиболее распространенным и предпочтительным для жителей.

- Сколько собственников должны участвовать в организационном общем собрании, чтобы оно считалось правомочным?

Решение о создании товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в одном или нескольких компактно расположенных многоквартирных домах, на котором присутствуют более 50% всех собственников помещений каждого многоквартирного дома или их представителей (статья 10 Закона о ТЧСЖ).

- Сколько процентов собственников должны проголосовать за решение о создании товарищества, чтобы оно считалось принятым?

Решение о создании ТЧСЖ считается принятым, если за него проголосовали более 50% всех собственников помещений. При создании ТЧСЖ, объединяющего собственников нескольких домов, должно быть получено согласие более 50% квартировладельцев каждого дома (статья 10 Закона о ТЧСЖ).

- Должны ли собственники подписывать решение о создании товарищества?

Приложение N 3 к Положению предусматривает необходимость подписей собственников, проголосовавших за создание ТЧСЖ.

- Можно ли при организации ТЧСЖ подавать голоса письменно через своего представителя или необходимо личное участие собственника?

На учредительном собрании допускается учет голосов собственников помещений, поданных в письменной форме на общее собрание с указанием решения собственника по вопросу создания ТЧСЖ, адреса принадлежащего ему помещения, а также путем заочного голосования через представителя (статья 10 Закона о ТЧСЖ).

- Каков порядок ведения организационного общего собрания и какие вопросы должна включать повестка дня?

Общее собрание членов товарищества ведет председатель собрания, избираемый простым большинством голосов (статья 20 Закона о ТЧСЖ). Протокол организационного общего собрания собственников помещений с указанием результатов голосования и количества голосов, поданных в письменной форме, подписывается председателем и секретарем. Как правило, повестка учредительного собрания собственников помещений включает вопросы о создании ТЧСЖ, утверждении устава товарищества, избрании председателя, членов правления, ревизионной комиссии. На организационном общем собрании могут быть рассмотрены и другие вопросы, связанные с созданием ТЧСЖ (статья 10 Закона о ТЧСЖ).

- Председатель товарищества, из которого выделился дом, не участвовал в организационном общем собрании собственников помещений. На этом основании он утверждает, что решение общего собрания и регистрация однодомного ТЧСЖ незаконны. Так ли это на самом деле?

Пункт 6 Положения устанавливает, что решение о выходе из ТЧСЖ части членов - собственников квартир отдельного дома (домов), не связанное с реорганизацией ТЧСЖ, принимается простым большинством голосов собственников квартир непосредственно дома (домов). О принятом решении жители извещают товарищество, из которого осуществляется выход части членов, путем передачи протокола общего собрания. Поэтому отсутствие экс-председателя ТЧСЖ на общем собрании, где принималось решение о выходе из его состава жителей дома и организации самостоятельного товарищества, не является нарушением законодательства.

- Какие документы необходимо представить для регистрации ТЧСЖ?

В инспекцию по регистрации субъектов предпринимательства при хокимияте города (района) (далее - регистрирующий орган) необходимо представить следующие документы:

заявление, подписанное лицом, уполномоченным общим собранием собственников квартир дома (домов), объединяющихся в товарищество;

выписка из протокола общего собрания собственников квартир дома (домов), содержащая решение об образовании товарищества (с результатами голосования по каждому дому), утверждении устава и выборе органов управления, подписанная председателем и секретарем общего собрания;

устав товарищества;

список собственников квартир дома (каждого из домов), проголосовавших за создание товарищества, содержащий их паспортные данные, адреса, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру и подписи собственников;

адресный список дома (домов) с указанием количества квартир и нежилых помещений;

свидетельство о фирменном наименовании, выданное районными (городскими) органами статистики в установленном порядке;

эскизы печати и штампов в 3 экземплярах.

- Жители дома вышли из большого товарищества без его реорганизации. Регистрирующий орган потребовал от них разделительный баланс. Правомочно ли это требование?

При регистрации товарищества, создаваемого путем выхода его членов из существующего ТЧСЖ без его реорганизации, разделительный баланс не требуется (пункт 5 Положения).

- Мы вышли из большого товарищества и организовали самостоятельное однодомное. Бывшее ТЧСЖ "повесило" на нас огромные долги. Там мы не видели серьезных работ, деньги уходили неизвестно куда, поэтому часть жителей прекратили вносить обязательные взносы. Должны ли мы отвечать за эти долги?

Несмотря на то, что при разукрупнении (без реорганизации прежнего ТЧСЖ) законодательство не предусматривает требования разделительного баланса или передаточного акта, всегда возникают вопросы, кто кому должен. Пунктом 6 Положения установлено, что неисполненные взаимные обязательства товарищества, из которого осуществляется выход, и его бывших членов (собственников квартир) регулируются соглашением сторон или в судебном порядке. Вновь создаваемое товарищество не является правопреемником по обязательствам своих членов перед товариществом, членами которого они были раньше. Это значит, что бывшее ТЧСЖ должно само осуществлять взыскание долгов с собственников помещений (своих бывших членов), в том числе в судебном порядке. Оно может предъявлять требования к ним индивидуально, но ни в коем случае не к новому товариществу, которое не отвечает за просчеты экс-ТЧСЖ. В соглашении сторон может быть отражено, какие работы проводились по дому, почему жители отказались вносить взносы. При рассмотрении этих вопросов часто выясняется, что не собственники квартир должны бывшему ТЧСЖ, а оно им.

- Как в новом ТЧСЖ поступить с должниками, которые не вносили взносы в старое товарищество из-за того, что оно не могло наладить нормальное техническое обслуживание дома? Эти соседи оказались в неравном положении с добросовестными плательщиками.

Чтобы между жителями дома не возникало противоречий, на общем собрании можно принять решение о том, что должники должны погасить свои долги в новое ТЧСЖ. Таким образом, будет восстановлена справедливость, а новое товарищество получит поступления в бюджет.

- Часть взносов собственников помещений аккумулировалась товариществом на накопительный фонд в счет будущих ремонтов. Но когда мы вышли из большого товарищества и зарегистрировали самостоятельное, нам эти средства не передали. Как этот вопрос регламентируется законодательством?

Статья 37 Закона о ТЧСЖ предусматривает, что в случае выхода собственников помещений отдельного многоквартирного дома из товарищества часть денежных взносов ТЧСЖ, образующаяся за счет целевого накопления собственниками помещений средств на капитальный ремонт этого многоквартирного дома, подлежит передаче в установленном порядке вновь создаваемому товариществу.

- В течение какого времени принимается решение о регистрации ТЧСЖ или отказе в ней?

Решение о государственной регистрации товарищества или мотивированном отказе в ней принимается регистрирующим органом не позднее 10 рабочих дней со дня получения заявления о регистрации (с даты регистрации заявления) с приложением необходимых документов (пункт 7 Положения).

- Требуется ли для государственной регистрации ТЧСЖ решение хокима?

Нет, для регистрации товарищества решение хокима не требуется (пункт 7 Положения).

- Какие основания могут стать причиной отказа в регистрации товарищества?

Регистрирующий орган не вправе запрашивать у товарищества дополнительные документы и справки, не предусмотренные Положением. Основанием для мотивированного отказа может являться только несоответствие представленных документов требованиям Положения (пункт 7).

- На общем собрании более 50% жителей приняли решение о выходе из большого товарищества и создании на базе нашего дома самостоятельного. Но некоторые жители (в основном должники) оказались против. Когда правление стало требовать от них погашения долгов в новое ТЧСЖ, неплательщики ответили: "А мы за новое товарищество не голосовали". Обоснованны ли требования правления?

Статья 22 Закона устанавливает, что принятое общим собранием членов товарищества решение является обязательным для всех членов ТЧСЖ независимо от того, голосовали они за него или нет.

- Мы зарегистрировали товарищество в одном доме. Но председатель ТЧСЖ, из которого мы вышли, подал в суд иск о признании регистрации недействительной. Мотивировал он это тем, что председателем учредительного собрания был не собственник жилого помещения в доме, а председатель махаллинского комитета. Является ли это нарушением?

Законом предусмотрено, что председатель собрания членов ТЧСЖ избирается простым большинством голосов. Но конкретно, кто может быть избран председателем собрания, в Законе и Примерном уставе не говорится. Но из норм Закона вытекает, что председателем учредительного собрания или собрания членов ТЧСЖ должен быть член товарищества, проживающий в этом доме. Роль председателя организационного общего собрания не сводится к механическому перечислению повестки дня и предоставлению возможности собственникам помещений высказаться по ней. Председатель собрания должен владеть ситуацией о состоянии общего имущества в доме, быть осведомлен о способах управления им и его обслуживания, сведущ и в других вопросах. Статья 20 Закона предусматривает, что председатель подписывает протокол общего собрания, значит, несет за него ответственность, чего не может делать посторонний человек, поскольку обсуждаемые на общем собрании вопросы - это внутренние дела собственников квартир (членов ТЧСЖ), проживающих в доме. Другое дело, если председатель махаллинского комитета является собственником жилого помещения в этом доме. В противном случае он может участвовать в собрании как приглашенное лицо.

- Организационное общее собрание собственников помещений нашего дома не состоялось из-за отсутствия кворума. Когда мы можем провести его повторно?

Пункт 11.5 Примерного устава предусматривает, что в случае отсутствия кворума для проведения общего собрания членов ТЧСЖ (собственников помещений) правление (инициативная группа) назначает новую дату и время проведения общего собрания, о чем собственники извещаются дополнительно. Вновь назначаемое общее собрание созывается не позднее 10 дней со дня несостоявшегося ранее.

- В нашем доме один собственник владеет тремя квартирами. Как он должен голосовать при принятии решений на общем собрании?

Законом предусмотрено, что каждый член товарищества обладает на общем собрании одним голосом (статья 20).

1Приложение N 3 к Постановлению Президента "О дополнительных мерах по совершенствованию деятельности товариществ частных собственников жилья" от 10.02.2005 г. N ПП-3.

2Приложение N 1 к Постановлению КМ от 30.05.2006 г. N 100.

Ирина ГРЕБЕНЮК,

наш корреспондент